2009年7月24日 星期五

買樓投資 - 收租

收樓之後,終於可以認真望下間屋啦(因之前有租客住緊睇唔到 )。
 
好彩間屋是好殘(都預左...廿幾年樓,你想點),但係唔係極之殘,起碼無漏水!最恐怖嘅只係個好核突嘅廚房。
 
於是即刻放租,放左唔使兩日,就已經租出,仲可以選擇租比邊個,租金6千幾,仲可以cover晒供樓同管理費。應租客要求,換左2部冷氣機,油過下間屋,磨下地板,連Agent 佣金,一供用左萬五蚊樓下。
 
可惜好景不常,遇上海潚,比租客借口減左成千銀,宜家只夠cover供樓!
 
不過ok啦,如果樓價唔跌,其實每個月儲緊錢,要知到每月供樓支出中有一半左右係還緊本金呢!

2009年7月21日 星期二

牛與農夫

今日有人同我講牛同農夫的道理,有意思,有意思!
 
我唔要做一隻牛!
我起碼要做一個農夫!

2009年7月16日 星期四

買樓投資 - 人生中第3次買物業

2006-2008年基本上係努力工作儲彈藥的時侯,而我亦都係呢段時間結左婚。係呢段時間,扣除供樓、日常支出後,大約儲到30萬左右。
2008年頭,我哋見個樓市升到爸爸聲,諗住撘一次順風車,於是係2008年頭,同一個朋友每人夾25萬做首期,係葵芳地鐵站旁買左(應該係...追入左)一個160萬24年嘅舊樓!
呢次買樓係一個好好嘅經驗:


 
1.首先是買得太心急:呢個係一個連約的單位,仲要係摸上摸嘅,咁當然是無得樓啦。個租客簽左張退租協議書,話會係成交日期前搬出,但係結果遲左一個星期先搬走!加上摸上摸,搞到做按揭都幾麻煩!

2.都係太心急:心急嘅結果當然係高追拉,價錢都算係幾高!仲有因為我朋左當時太忙,買樓嘅過程佢係無參與過嘅,我淨係通過電話問佢﹕160萬買唔買,佢話OK,我咪簽臨約囉!
 
3.同人夾份買樓真係要講清楚:可能當初大家真係無講清楚,我朋友一心諗住短炒,而我就有長揸的準備。响個多月後,差不多要成交啦,個friend話想放左層樓,但係當時個市已經立立地,如果放嘅話,加埋雜費可能每人要蝕6、7萬!於是同老婆相量過後決定要埋個Friend果份。方法係老婆借私人貸款,我同個Friend上會(因為仲係同個Friend聯名嘅!),供就我哋自已供。然後再租左層樓出去幫補吓!


之後嘅野,下一篇再講!

2009年7月13日 星期一

樓巿投資 - 寫字樓

當時我地買入嘅寫字樓尺價唔使 2 千, 每月供款都唔使 6千,真係好過去租樓!
 
2005年開始,香港個經濟慢慢好轉。
2005年尾,我地嘅寫字樓尺價已經差不多 3 千,而當時我又甘岩等錢用,
於是就賣左個寫字樓,我同Partner每人賺左25萬左右,即合共50萬左右!
 
我地當時係甘想:
50萬大概等於5年嘅租金,況且樓價已升左甘多,應該無得再升太多掛?
 
可惜而家睇返轉頭,我地明顯是睇錯左,因為而家同一個寫字樓,
尺價已升至接近4千!
 
Anyway, 呢次是我買樓第一次賺錢!回報仲唔錯:
本金是幾萬(因有10萬係問屋企人借),賺25萬,回報係5倍!
 
待續....

2009年7月11日 星期六

樓巿投資 - 黑暗轉為光明

黑暗時候
2003 年後, 因為人工低, 加上供樓及雜費支出, 自己根本上係儲唔到錢!
自己層樓的估價又跌, 基本上係負資產!
但由於搬左出黎,又唔想搬返去同屋企人住,因為自由真係幾過引!
無辦法只有慳慳埋埋去供樓!
 
漸見光明
2004 年底, 漸漸覺得唔應該一世為其他人打工, 為乜要日做夜做, 受住氣甘幫人掙錢, 
自己就得一份人工, 根本付出同回報都唔成正比!
於是同個朋友夾份出黎開檔,  由於當時寫字樓的售價非常底, 
所以我地決定自己買寫字樓. 
但係因為2003-2004年自己根本儲唔到錢, 所以只有向屋企人借左10萬, 
係2005年頭, 同朋友用20萬首期買左個百鬆萬嘅OFFICE.

故事待續……

2009年7月10日 星期五

樓市投資 - 好文章3

我的两个朋友A和B,2000年前几乎同时来到深圳,家庭年收入基本相同,起点也基本相同,都是普通的工薪阶层。A和B在同一年同一小区置下了各自的第一套房产。
A从来没有考虑投资,为了减少银行贷款,选择10年按揭,全家人为还清房贷而努力,终于在07年的时候,无债一身轻!其房子的价值也过100W,终于成了百万富翁!之前哪里会想到啊.......
B却选择当初最长的还款周期,25年。自然月供少了很多了。在不影响生活质量的前提下,先后依靠银行贷款投资两套二手房,07年的牛市,房产市值超过300W,利润超过200W。
在同一拥有一套自住房的前提下,B比A多赚取了超过100W的财富!仅仅靠工资收入,普通人怎么能做得到?
如果是你,你会如何选择呢?这就是投资的魅力!
其中一個留言 :
楼主说得都对,可惜啊,很多人不是投资,而是投机!
从2000年到2007年,房价整体都处于上升通道中,“成功”的例子比比皆是。
如果是下降通道呢?我也举个例子吧,如果涉及个人隐私,请勿对号入座。
一个朋友,也是按照楼主的做法,07年在宝安购得两套住房,本想快进快出,结果被套牢。现在每月收入要付两套房的月供,还有个人在南山一套的房租,为了节省开支,只能住到宝安的一套房中,缺少装修资金,只能暂住毛胚房,简单处理一下厨房和厕所。绝对真实的故事。这就是投资的风险。
每个人都想成为时代的弄潮儿,每个人也都想成为股市中的赢家,可惜啊,能成功的有多少?
股市中经常有某某人在短短时间内资产从多少暴涨到多少,我从不怀疑案例的真实性,但是,那些更多的倾家荡产的投资者呢?谁去在意他们?
房市也一样,不可否认的是在上一波波澜壮阔的行情中,诞生了一批富豪。可惜啊,正是这些耀眼的案例让后续的人们前仆后继的去填补前人挖下的巨大陷阱,钱还是那么多钱,有人得到了,就会有人失去。
回覆:
你的案例不是没有,应该有一批这样的投机分子。
第一,其主要想法是,通过超短线获利。这种操作手法极容易忽视风险控制,有可能还会放大风险。把自己至于风险不可控的状况。前些时,新闻中报道的“断供”就属于这样典型的例子。为什么断供或者艰难地支撑月供?是自己的现金流出了问题!
第二,要保持现金流。所以我一再建议资金少的朋友投资二手房,就是为了通过收租来补充现金流。你的朋友在宝安投资遇挫,可以看到他事先完全缺乏有效评估。新房还是二手房?有没有考虑过出租?是否能够顺利出租?租金多少?等等。这种盲目的操作手法,又怎能算是投资呢?你说得对,这是投机!任何市场,投机至胜者,聊聊无几,折戟沉沙者,不乏其人!
06年上半年,楼市一片萧条。大家都在等当年8月1日国家出台的调控政策,所以,深圳楼市成交量急剧萎缩,大有楼市崩盘之势!有地产剑客以“速冻”来形容当初的市况。
当年,就在这寒风凛冽的夏天,有一个朋友买房做投资。看好一个单位,经过反复比较,最后确认成交。其实,其价格就是当时/当地的市场价而已。到了06年9月,市场回暖,价格也就扶摇直上了。首付10W的投资,一年的守候获得了30W的纯利润。戏曲性的是,当初的中介非常后悔,后悔自己没有买入。他为什么不买呢?
这就是我们大多数人的心态。你想,这个单位04年初价格低于06年约15W,他没有买,当年涨了约7W。05年房子又涨了近8W,他也没有买。06年他会买吗?一定不会!从心里上讲,他是很难接受的!假如是你,你能够接受吗???你会怎么做呢?
可是我的朋友不同,过去的故事他不了解!他看到的是后来的房价趋势,判断准确而又没有心理障碍,所以,他获利了。
古语有云“物依稀为贵”。楼市也一样。越是稀缺的资源,其价格越高,财富增长的概率/速度也就越高。
对于同一地区,什么样的物业才算是楼市的稀缺资源呢?大家不能想到:别墅、复式、地理位置优越、环境好等等。如果你资金雄厚,当然选择前者。如果你资金有限,你可以考虑后者。如果要出租,优选选择地段好/较好,交通方便的物业。要知道,好地段/交通方便的物业永远受租客的欢迎,租金也可观的多。比如,在西丽片区,同样价值100W的房子,可能只有2000-2500元.月,而在福田区,可能在3000-3500元/月。
所以,永远不要拿龙岗的价格和深圳中心区比较,因为他们根本没有可比性!同样,也不要拿长沙、武汉的房子和深圳比。它们根本不属于同一个层次的。

樓市投資 - 好文章2

第一,了解中长期经济走势。简单来说,你认为10年后我们社会的生活质量是提高还是降低?房子作为一种金融产品,不可能脱离经济面而独自运行的。20年以后呢?如果你认为发展是向上的,你们你就要坚定你的信心,否则,乘早远离。不否认,我坚定地认为楼市是长期向好的。从经济发展的规律来说,周边有很多的例子,如台湾、香港、新加坡、日本、韩国等待。
不要轻易相信所谓的经济学家/专业人士的言论,他们都是利益集团的代言人。我基本上不太相信他们的研究。你要相信,你的判断和他们比起来并不差,他们也是凡人,没有独立人格,发表言论是他们的工作而已。
第二,贷款周期的选择。很多人在向银行贷款的时候,总是尽可能选择短的贷款年限。我们可以理解是为了少向银行交点利息。因为选择30年和10年的还款周期,贷款利息确实相差很远。
可是,作为投资,这样的选择就是非常不恰当的了。你我都不会认为,你的投资期会如此长。再说,投资的主要收益是来源于房价的上涨,房价上涨10%所带给你的投资回报远远大于你付给银行的利息。所以,建议你选择你能够得到的最长的还款年限,减少月供。月供的减少有利于你保持较好的现金流。所有断供的案例,都是现金流出现了问题,这和经营企业是相同的道理。

第三,月供和租金。大家都知道,月供中一部分是本金,一部分是银行利息。假设你投资的是二手房,那就尽快出租吧。
简单地测算,租金大于月供中的利息部分,就是很划算的投资了。不要一味地最求租金大于月供。要知道,租金大于利息,就意味着是你的租客在帮你还利息。等同于你获得了政府的无息贷款,应该偷着乐了。

第四,投资理念决定了你的财富多少。作为大多数工薪阶层来说,有一份稳定的工作,日子也过的去。但是要记住的是,工资收入只能够保持你日常生活,不足以给你带来更多的财富。大集团/公司的高管层,收入自然很高,但是这样的职位太少,你我都很难有这样的机会。还是不要做这样的梦想了。
结合你的实际情况,立足投资,以获取额外回报应该是你正确的选择。只有投资,才是你获得财富超长增长的唯一途径。长期坚持投资,若干年后,一旦成功将使你的财富迅速增长。相信,在你的周围,不乏这样的例子。你认为他们成功的诀窍在哪里呢?你的问题又出现在哪里?所以,观念是很重要的。落伍了,就赶紧更新吧。如果,有朋友能够从我的建议中得到启发,并且获得成功,也就不枉我深夜码这么多字了。希望如此!
第五,买卖的时间点。如果你总期望在市场最低点买入,在最高点卖出,建议你不要做任何投资。因为你我都很难具备这样的水准。市场不为你所控,你只是顺势而为,所以落后/提前与市场变化是必然的。在相对低点买入即可,卖出则看你是短期行为还是中长期行为了。何谓相对低点?前面已经提到,在市场偏冷的时候,就是最佳买入点了。成交量萎缩,必然导致价格下降或停顿。不要总是和N年前的价格去对比,这样你的心态就坏了。这时候,是很多因素同时对你起作用,就看你的判断力和定性了。

第六,投资是你自己和自己博弈的过程,控制自己的“心魔”最重要。
其实,很多人多多少少是懂得投资的,也明白上面所说的原则,对大势的判断也没有问题。可是,到了实际操作,就是另外一件事了。对于投资的本质来说,是博取超额利益。其前提是:不要因为你的投资而严重影响你的生活质量,包括你的物质质量和精神质量。
如果你的投资超越你的实际能力,必然要导致你生活质量的严重下降,这是得不偿失的,也不值得提倡。更严重的是,你会因为暂时的价格波动悲喜,导致精神上的压力,这样的投资何能长久?又怎么能获取你所期望的收益?
所以说,投资是你和你自己的战斗。在你觉得判断正确的前提下,根据上述原则进行操作,你就成功了一半。

第七,坚持利益最大化的原则。
前文提到,到勇于/善于利用“外资”,也就是银行贷款。房子是一种特殊的商品,具备非流动性、稀缺性、不可复制性等有别于其他商品的特殊性,并兼备居住和资产保值之功能,在通货膨胀阶段,表现尤其明显。对于这种独特的商品,或者我们将它视为特别的资源,要尽自己最大的能力去拥有这些额外的资源,这样,你就拥有了财富增长的机会。记住,你的自住房,只要是你还住着,就没有什么财富价值的。

后面,我将介绍几个典型的例子。你可以对比一下你周围,一定能够找到共鸣的。

樓市投資 - 好文章1

房市,简单理解为房地产市场。既然是市场经济的一部分,也就有市场的规律,有涨也有跌,犹如股市。但是,股票你可以不买,而房子作为生活的必要条件,迟早你会买。因而房子兼有自主、投资两方面的功能,既满足生活需要,也是资产保值的重要途径。然而,投资房市,领悟以下几个方面,你就能够掌握主动权了。

首先,你对未来是否充满信心。如果你是一个悲观主义者,趁早远离。否则,即使你不崩溃,也会让你寝食难安,影响你的生活质量。所以,欲投资房市,你必须对你的长远未来抱有信心。当然,短期的挫折时可以忽略的。这是前提条件之一;

其次,你要深刻理会什么是“舍得”。现有“舍”,后才有“得”。好好体会中国文化的博大精深吧。既然是投资,存在风险也就是必然的。风险越大,汇报也就越高。所以,在你想有所获得之前,必须有舍弃的思想准备。你想获得多大的回报取决与你能够舍去多少。当然,要做到这点,还真不容易啊。这是前提条件之二;

第三,在合适的时候入市。值得你思考的是,为什么财富永远掌握在少数人手里?为什么我们总是在后悔之前所犯的错误?原因其实很简单,不要想的太复杂!一是,永远走在别人前面。简单地说,是要在大家都不买的时候,你就可以考虑去买!而市场热起来了,你就要离场观望。这就是要跳出绝大多数人的思维模式,简单吧?二是,要勇于付出行动,想好了就执行!我有个朋友,由于孩子上学的需要考虑换房,从03年开始看房,直到07年市场高度灼热还没有买!总想着,这个面积/地段的房子前一年要便宜20W,心有不甘哪?结果呢,大家可以想得到的。
第四,善于利用贷款。贷款的优势是利用“外资”,做到以小博大,有四两拨千斤的效果。比如,你手头有50W现金,我们分别来看看全额付款和银行贷款所带来的风险和收益。
A。全额付款。买入价值50W的房子,面积约在40平左右。无还贷压力,风险小。当房价上涨1000元/平时,获利4W,8%左右。
B。银行贷款。首付三成,可以买入两套总价值月140W的房子,面积总和月110平。风险是还贷压力大。当房价上涨1000元/平时,获利月11W,22%。高风险,高收益充分体现。当然,风险控制是很重要的,后面会讲到。
第五,地段选择。房子的价值体现有很多方面,但是最最重要的是地段。选择好的地段可以规避风险,获取较大利益。你可以看看,从去年房价下跌到今年止跌反弹,深圳市中心区的房价跌了多少?而很多人,为了贪图便宜,远赴中山、惠州投资房子,是极不可取的做法。地段偏远如斯,何来人气?没有人气,何来财气??对大多数普通投资者来说,宁要鸡头,不要凤尾的做法是不适合房市投资的,要反其道而行之。需要牢记的是,你是在投资,获取利益是第一宗旨!
第六,确定你的投资周期。楼上如股市,有超短线的,也有做中线的,还有做长线的。遇到好的机会,做短线未尝不可。买卖不超过1年,短平快。但我以为,做中长线3-5年较为合适。如果你资金充裕,做长线获利最丰。尤其在现阶段的中国,更是如此!
第七,新房还是二手房?这取决与你的资本。对大多数工薪阶层来说,我建议选择二手房进行投资。现价段的新房,交房期至少1年,如果是毛坯房,为了出租你还得装修等等,这期间,需要你不断投入你有限的资金,也侵蚀了你的回报率。选择二手房的好处是,签订合同即可收房。出租方便迅速,资金投入少。
第八,现金流很重要!投资就如同投资企业一样,要保持足够的现金流,否则,你的投资不能长久。这也是为什么建议普通工薪阶层优先考虑投资二手房。二手房的好处是可以立即收租。租金收入和月供之差,就需要你付出的现金了。当然,你可能还有一份工作收入。
保持一定得现金流,能够在必要的时候,及时支付月供。否则,当出现风险的时候,你就可能被迫断供,这样很不好!因为,银行里个人信用是全国联网的,将来还会延伸到你生活得方方面面。我们不希望有污点。一旦有污点,后续的贷款很麻烦。要知道,你要经常向银行贷款的。并且,随着你贷款次数/金额的增加,你的信用越好。从来不向银行贷款的人,是没有多少信用的........所以,不要害怕向银行贷款,因为你在帮银行赚钱啊。
以上是投资楼市的八项基本原则。是不是很简单?但是,实际执行,完全取决与你当时的思维状况和判断。所以,往往看似简单的原则不一定能够使你付出正确的行动。于是,我们常常会后悔当初!
后面,还会给你几点建议,希望对你有帮助。