2010年12月31日 星期五

2010年

一年將盡,呀唔係,係新的一年快到!係時候總結一下今年的得著。
正所謂 - 物以類聚
原來我係由2009年中開始寫blog,開始時係為了記錄自己買樓的過程,係寫blog的過程中,又會週圍睇其他blog友的文章,其中學到豐富的知識、道理,實在超出我所想!在此我對我的blog友說聲 多謝!
多謝你們無私的分享!
Yc 兄買樓的智慧、勁贏兄成立的自由烏托邦、自由一千萬及財務自由人的人生智慧、七十後與八十後的財務技巧………實在多得不能盡數!大家可以去”我的blog友”處看看,一定獲益良多。

思想上
人一定要有夢想,即使夢想未必能實現,它亦能成為動力引領你人生走的路。
負面的思想及說話要戒掉,因人的思想及說話 (因它們也是一種動力,不過是負面的)往往最後會成真。
有了夢想就要走出第一步,永遠得個想字,係唔會成功的。走出了第一步,你就會自自然然走下去(正所謂洗濕左個頭!),遇到什麼困難,你都會想辦法去解決。因你的腦袋是你最寶貴的資產,所以,請你想辦法去為你的腦袋增值吧!

大家一齊向前走吧!新年快樂!

2010年11月30日 星期二

2010年11月9日 星期二

勞力沒有明天,資產可待日後貴賣

(轉載自2010119am 730C觀點)
 
 
若是如此,我們應如何對應?
 
 
美國欠債愈來愈多,卻無意做多點功夫,少歎點世界,努力儲蓄去還債,而是東借西借,靠別人的辛勤勞動去維持自己既有的生活水平。現在別國已不想借太多給美國了,但美國卻連提高利息去吸引別國借錢也不願意去做,竟然自己左手借右手,由聯儲局出面用虛錢繼續借錢給美國人花費,而其他借錢給美國的人,則冒了高風險也收不到高利息,實在沒有道理。
 
美國亂印鈔票,導致全球貨幣泡沫;人們預期一旦泡沫爆破,持現金者可能一無所有;於是紛紛轉持實質資產,如買黃金、買物業、買名畫、買古董,以及買有品牌與有競爭力的公司的股份;希望這些資產的價格會在貨幣貶值的時候上升。當愈來愈多人這樣做的時候,資產價格就升得愈快。
 
因此,當貨幣泡沫膨脹的時候,持資產的人會得益,持現金的人就吃虧,有能力去借錢去持有資產的人就更著數。然而,窮人沒有資產,只有勞力。資產升值永遠沒有他們份,而勞力則必須在當天出售,不可留待明天賣。但資產不但可以留待以後的日子才賣,而且有機會可以賣貴些。因此,只能賣勞力而沒有資產的人,在貨幣泡沫下,必然最為吃虧,他們完全沒有保護自己的能力。
 
窮人每天看到的新聞,是股市又升了多少點,某某炒家在 三兩 個月之內因樓宇轉讓又賺了多少錢。他們沒法理解:這些投資者究竟為社會做了些甚麼有益的工作,值得他們賺這麼多錢?為甚麼不做實際工作的人,生活可以過得要比辛勤勞動的人還要好?這叫他們怎能不仇富。如果任由這種情況繼續發展下去,矛盾勢將激發,甚至會造成大規模的社會衝突。為此,特區政府必須重估形勢,立即訂出適當措施去防止情況惡化。
 
本來,特區政府最應該做的是斬斷與美元的聯繫匯率,以免香港不斷給美國抽水。但政府已表明不會這樣做,那我們只好放棄治本的方法,改求治標。現時特區政府最需要做的,是舒緩窮人的不滿情緒,避免窮人以為政府總是站在富人一邊,聯手欺負窮人。
 
因此,與其聯手與富人一起搞關愛基金,不如向富人徵收更多的稅項,重新分配給在這場貨幣泡沫中的受害者。正常營運的生意可以不增加徵稅,因為讓營運者有更多的資金,有助他們擴展業務,製造更多的工作機會,令勞力市場的工資上升。這樣,窮人才有機會以較好的價錢出售自己的勞力。政府最應該針對的是短期炒賣的利潤,只在一年之內就轉讓的資產,政府都可以徵收比正常稅率更高的利得稅,譬如是純利的30%這樣既不會妨礙有資產的人自救,但亦可以把那些靠搭順風車所得的利潤與更多的人分享。政府如果肯把這筆額外得來的稅款,成立一個扶貧基金,一定會比現時的關愛基金更獲社會支持,而且不愁有些富豪會拒絕捐錢。

索羅斯一夥在想甚麼

索羅斯一夥在想甚麼
撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資
筆者經常發白日夢,有日夢見索羅斯一夥在開會,以下是夢中見聞。
索羅斯一開口就︰唉!各位,世界愈來愈難炒了,各位定要將就將就。我知道大家鍾意飲紅酒,不鍾意飲茅台,不過無法啦,鬼叫白面佬窮,黃面佬富吖。今時唯一可以挽回我哋白面佬尊嚴的,就是要刮黃面佬一大筆,屆時就可以買番晒2009年的紅酒酒花。唉!2009年的波爾多酒是這個世紀以來最正的,正過2000、正過82年,如今俾黃面佬高價搶走一大Lot,以後請客我都唔夠2009年酒,認真冇面,諗起都心酸。
大家都知前任美儲局局長個死老鬼伏爾克(Volcker)搞咗個Volcker's Rule出來,累到我哋班對冲兄弟再不能在歐美地區搵食,才要大家漂洋過海來捱茅台,不過我哋連同華爾街透過大力支持共和黨贏回國會眾議院主導權,共和黨人定會幫我們手,把這個Volcker's Rule拖死,只要國會眾議院不批款去執行這個法案已經可以,假如這個拖下馬一招不能收效,我們就不能不日日暫飲茅台了。共和黨的議員Bachus已以美國金融業的競爭力這個大招牌,寫了封信予財長蓋特納,警告蓋特納如果完全執行死老鬼Volcker的建議,即是
1. 禁止銀行自己坐盤炒賣;
2. 限制銀行借錢予對冲基金和私慕基金去炒賣;
3. 將美國大銀行的國內發展規模設置上限。
美國金融海嘯就是因為這三項不受監控,才致出現,不過人死我肥是資本主義運作原則,我們不是做善堂嘛?捐錢去幫幫人家的殮葬費,救濟下破落了的貧窮戶都應該,但都要我們先賺了嘛,不賺又怎有錢去做喪事?賣完白粉後去設立個戒毒中心,讓人吸了毒再戒毒,戒完毒又再吸毒,資本世界不就是這樣運作?所以Bachus就為我們堂而皇之地講,如果只得美國實行這個Volcker's Rule,其他國家不實行,就會使美國的金融業喪失優勢。言外之意大家都明,美國佬無得炒,點得?
我哋一定要支持共和黨推翻Volcker's Rule,不然我哋是世界上最快被滅絕的一族。我剛收到料,就上周,歐洲議會已通過決議,要求對冲基金去拿「護照」Passport。有Passport即是出入境要受監管,人出入境受監管無問題,錢出入市場受監管,對我們這批要不欲人知的炒賣,實有問題。如果歐洲行這個,亞洲區遲早都會行這個,1998年馬來西亞的馬哈蒂爾不就是不讓我們的資金去炒馬幣嗎?如果歐亞的生存環境不再,我們便只好退回美國本土,所以我們不能不寄望共和黨為我們打開這回鄉之門,返鄉下執牛屎都好過客死異鄉。
場外期權引伸波幅上升
大家都知我們在香港國際金融中心第二期35字樓租了個四千呎單位,作為在香港/中國的作戰中心,辦公室未入伙,但其實我們已經在工作。大家都是行家,看看近十周恒指3個月場外期權引伸波幅已由9月初的19%,升至今時的22%,這說明了兩件事︰
1. 好的是,我們的買賣已引起了人家的注意,可以引人入局;
2. 不好的是,我們的對手,場外期權莊家,已為保持他們的利益,不要蝕給我們,已開始提升引伸波幅,即是要增加我們的炒賣成本。
因此我希望大家還是慢慢來,不要太心急,只要場外引伸波幅不急升,保持在30%水平,我們仍有肉食。如果一下子抽上30%,而大市又不是隨我們所欲的方向發展時,我們光蝕波幅也會蝕死。大家如果沒有見過2007年黃面佬怎去炒期權、窩輪時,大家可能不明白黃面佬有時真是又蠢又癲。2007年時,他們把一些窩輪的引伸波幅夠膽死炒上400%,當年個高佬盛就是按本期權理論,以為炒引伸波幅炒到99%已是極限,炒到300%就狂Write,點知黃面佬財大氣粗,不依期權理論來出牌,炒上逾400%。外人不知他們有沒有後着,就此就賭輸局沙蟹。黃面佬這種賭Show hand伎倆唔識會被嚇死。如今我們在2007年見識過了,就可以好好利用他們這個唔衰得,以為有錢就得的自大狂,在時間上吃掉他們的瘋狂波幅。故如果有日各位見場外引伸波幅急升後,大家通通氣,如果是我哋自己友Write了,就一於在結算時住個價,拖到合約期滿,期權唔到價,乜都係零。大家都知,但如果是我哋自己友Call了,就大家合力托住個價,托到合約到期,得唔得?
今次大家要明白,這次可能是我們最後的盛筵,歐美窮到燶,黃面佬過去30年累積了多少財富?光是去年中國的創業板已造就了400多位億萬富翁,問題是怎樣去焗這些人的錢入市。
美儲局已十分幫手,幫個QE2出來,使到熱錢氾濫,資產實有價這個想法,在亞洲區已被唱到開巷。大家可知上周中國國內的報章、論壇、股市新聞,全部在講熱錢流入,股市將大漲?你回看我們美國老家,那有討論得這麼興高采烈?滙豐的宏觀策略師Poole講的,在人家地方製造了通脹是對的,這亦是我們包括我們的政府所樂意見到的。的確窮人能提供你多少利潤?不去搵富人的錢,何以致富?
大鱷布局伺機飽食遠颺
不過,今時的中國政府再不是幾十年前的中國政府,他們會處處防範我們流入中國去炒作,所以周小川上周已講過要做個甚麼「池子」去裝熱錢,要專欵專用,要搞過熱錢專道去管熱錢,所以我勸告大家,不要太心急去搶入內地的A股市場,我們只要組織些代理人,「漢奸」之類去谷起A股便算。
真正搵銀之地應仍是香港,因為這個地方要死顧住和新加坡爭做甚麼自由港,定會這裏寬些那裏鬆些,我們才可以有搵食機會。
大家又不用擔心香港錢不夠我們搵,不會,只要中國持續讓人民幣國際化,在內地不敢一下子大開中門之前,便一定只有透過香港來做。到2020年時,香港的人民幣結算額可以達22,000億,這裏我們能拿下它10%,已有2,000億,夠我們金盆洗手,2020年距今也不過是10年。有謂君子報仇,十年未晚,1998年被港府打殘一役,我又怎會忘記?總之大家學黃面佬一句話:飯要一口、一口地吃。

今時慢慢吃也不用怕會時機流走,因為人民幣國際化下,人民幣便只會年復年地升值,人民幣的利息在可見的三、五、七年內,定會高於美息,大家做慣Carry Trade,借低息而又年年貶值的美元,去買高息而又年年升值的人民幣資產,已是不敗之地。大家要每年搵2,000萬美元,是話都無咁易,借10億美元來,只要貸款息在2厘下,沽出美元買入人民幣資產,只要其息在4厘,大家便可賺兩厘的息差,10億美元的2%,便是2,000萬美元。大家不要一下子炒高股市,讓監管當局要出手去打壓我們這個盛筵,只要我們先克制些,在股市、期指、期權慢慢布局,以黃面佬的賭性,他們遲早會落局,屆時才一鋪捲蓆走,屆時唔賺他一千幾百億,會對唔住自己,各位,明白未?

講到此,台下大呼︰「明白。」燈一亮,竟然有二、三百條鱷魚昂首吐舌,筆者也突然驚醒了。

2010年9月5日 星期日

買樓投資 - 買、買、買 - 2nd part

早前同朋友合資買入的3 個單位基本上已經settled down了。
物業一: 新界區大型上車屋苑
購入價連同雜費約143萬,30年樓,按9成供30年,月供4千1左右,收樓後約2星期以6千元租出。
物業二: 市區舊樓(規模:共4座)
購入價連同雜費約140萬,38年樓,按7成供30年,月供3千1左右,收樓後即日以6千6佰元租出。
物業三: 大陸物業 (大型屋苑)
購入價連同雜費約RMB58萬,3年樓,按8成借港幣470,000供30年,月供2千4左右,購買此物業有點不順利,原預計6月完成,攪到現在才完成。此物業仍未租出。好處係此為人仔資產,但負債卻是港幣,如果人仔繼續升值,就非常好了。

2010年7月21日 星期三

轉載: 窮爸爸生窮兒子,窮兒子將來是富爸爸一家的奴隸

好文章,實在應該一齊分享:

 

窮爸爸和富爸爸都係出生於50年代,當時社會氣氛和諧,因為大家一起窮,沒太大的分爭。

     
踏入70年代,窮爸爸和富爸爸都長大了,他們年青力壯,配合經濟起飛,創造新香港, 他們創造了財富。窮爸 爸跟富爸爸的人工差不多,他們都擁有財富,窮爸爸喜歡及時行樂,過盡奢華生活;富爸爸決定長遠投資,將錢存下來。


   
踏入80年代,他們成家了,窮爸爸和富爸爸都生小朋友,富爸爸已經存夠了錢買下十多 萬的A房子,而窮爸爸租樓,每月交一千元租。

   80
90頭是窮爸爸和富爸爸最大的岔口,窮爸爸沒有危機感而繼續他奢華生活,富爸爸和他兒子都很節儉,而樓價升值令富爸爸的房子升到接近三十萬,富爸爸決定將A房子加按,再用加按所得的錢做 首期再買多一層B房子,然後將B房子放租。

   
之後 又過了十年,1997年金融風暴和1999年外判政策令富爸爸和窮爸爸的收入都下跌了不少,富爸爸住屋不用錢,當時他眼見樓市低迷,將AB房子加按,再買入C房子;窮爸爸由於面對租金上升、收入下跌,窮爸爸住不起大屋了,他迫於無奈要租住富爸爸C房子。每一個月窮爸爸就將一半的收入奉獻給富爸爸了。
    2010年,兩人的兒子都成家了,窮爸爸的兒子急於找新居,而富爸爸借錢給兒子做首期買D房子,富爸爸兒子承繼了爸爸節儉 的性格,他決定跟父母同住,將D房子租給窮爸爸的兒子。同樣地, 每一個月窮爸爸的兒子就將一半的收入奉獻給富爸爸的兒子。

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結論: 窮爸爸、富爸爸好比今天的50 後, 其實大家都在差不多的地方起步,如果窮爸爸當日有妥善儲蓄留待日後的投資,今天他絕對不會是富爸爸的奴隸。
他們的兒子好比今天的80後, 有些人過著有父蔭的生活,有些人過著埋怨父親的生活。
有父蔭支持的你,希望你不要驕傲,別浪費你父親一點一滴的努力成果。
沒有父蔭支持的你,希望你不要氣餒,因為成果是要一分一秒累積而來的。
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新生代那一種短視消費模式,為了弦耀而買一些不屬於他們消費階層的產品,
他們不會檢討自己的態度,郤去抱怨政府的施政,更去討厭有錢人,
這一種集體怨奮對社會長久的治安產生一個隱憂。
試問富爸爸的積蓄是一年而儲來的嗎? 而窮爸爸沒有改過的機會嗎?儲蓄應該是一生習慣,亦是對你未來子女的一份責任。
試問你將來的子女會如何看待一個大花筒的爸爸(媽媽)?當你的消費目的是基於必要還是弦耀的心態?在埋怨父母或政府前,請先想想自己的責任吧.........

2010年7月12日 星期一

財務記錄

我有一個習慣,就是記錄自己的財務狀況,這個習慣,應該係由2008年開始 (因我看回最早記錄,是2008年)。
我的財務記錄,包括所有資產,負債,每月現金收入及支出。
資產包括物業,股票價值,MPF,保單cash value,其他投資,同埋cash。
負債包括按揭貸款,銀行貸款,及其他借款。
每月現金收入包括工資收入,租金收入,股票股息收入,其他投資收入,etc…
每月現金支出包括租金支出,樓宇支出 (供樓、差管、維修、稅),月供股票基金,家用,稅金,其他消費(一千九百幾樣野!),etc…
做財務記錄絕對有好處,令你知道自已的收支狀況,每月有盈餘還是入不敷支,同時令你知道d錢使左去邊到,原來真係有一千九百幾樣支出!
有了自己的財務記錄,你便會想法子改善自己的財務狀況,包括想辦法增加收入,減少或控制不必要的支出。
回顧2008年,我達到自己的目標只有十份之一,每月多是入不敷支;再看今天,每月可以有點盈餘,目標已達成十份之三!
睇住自己的財務記錄,雖然離目標尚有一段長路,但看到自己的步伐,多多少少有點成功感!
我會每年review下自己的財務記錄!
又唔知大家有沒有自己的財務記錄呢?

2010年6月16日 星期三

買樓投資 - 買、買、買

又有一段時間無寫BLOG了。
係呢三四個月,真係"買、買、買",一共買入左3個細價物業,不過並非我全資買的,而係同朋友合資嘅!3個物業我所佔的業權加埋就差不多等於我自己買入一個單位。
而家有一個物業剛剛收左樓,正在放租,另外兩個就攪緊上會嘅事。
遲d等所有物業上晒會settle down後再寫過!

2010年2月17日 星期三

買樓投資 - 80後上車

80後都有識諗的人, 以下係引用自今日的蘋果日報。
1成首期, 借9成連雜費約250萬, 25年供1厘月供9,400(本7300,息2100), 25年供2厘月供10,600(本6400,息4200), 絕對好過租樓!
只要識計數, 願意踏出第一步, 80後上車並非太難, 以他們的收入, 每月負擔亦非太重!
 
精明 80後上車留現金應急2010年02月17日
港人薪金增幅趕不上樓價飆升,市場擔憂新一代年輕人無力上車。不過不少 80後在家人資助下,已晉身有樓一族,新一代在置業及理財方面,其實都相當精明及有計劃,不會讓經濟擔子太沉重。

供樓只佔入息 25%

準新人賴先生與陳小姐是 80後一族,最近無懼樓價急升,在家人資助下籌集一成首期置業,表面看似乎風險頗高,實際又不是,因兩人都經過深思熟慮,手頭有約 10萬元資金應急。同時,因供款比例只佔兩人入息兩成半,經濟擔子輕,仍有餘錢作儲蓄及投資基金,待日後累積更多資金,便提早償還部份貸款予銀行,縮短還款期,兼慳利息支出。
賴先生從事物業管理,女友是教師,兩人職業穩定,受經濟好壞衝擊較低,加上視單位為資產,又正值低息環境,故一心置業安居,從無打算租樓。由於家人住西九龍,他倆在市區返工,早在兩三年前已在長沙灣工廠區附近睇盤,如俗稱長沙灣四小龍的宇晴軒、昇悅居、泓景臺及碧海藍天,不考慮新界區。

準新人 270萬買港灣

08年底發生金融海嘯,樓價大跌,昇悅居及泓景臺樓價跌至 250萬,但他倆最後都未有入市,結果錯過最佳入市時機。直到最近便轉換目標,斥資 270萬元,購入大角嘴港灣豪庭約 600方呎單位。
陳小姐解釋:「當時(冇入市)係因為心有不甘,(公屋)海麗邨可以望海景,我哋(揀四小龍)就對天橋,結果冇買到,家港灣豪庭單位,房望公園,客廳遠望君滙港,景觀好開揚。」
賴先生認為,置業從來都不是容易的事,並非 80後才特別困難,至於他們要靠積蓄及家人協助才能置業,亦很平常。

2010年2月10日 星期三

買樓投資 - 成功加按

今日申請加按終於批左啦!
物業原買入價1.6m,現估1.8m,7成按揭借1.26m,減去原按揭餘額1.04m,可吐現 0.22m。
新按揭供25年,H+0.7%,現時1厘都唔使,月供4千8左右,比舊按揭每月少1千。
下一步就係搵個1.3-1.4m的物業,請多個員工!

2010年1月30日 星期六

富爸爸之"S"像限

今日是星期六, 點解我仲要忙碌工作!
好明顯我仲係停留係"S"像限中!
我要向"I"像限進發!!!

2010年1月6日 星期三

如果沒有了工作?

大家有無想過,如果無左份工會點樣?
d MPF夠唔夠用?
d資產可唔可以比到你足夠現金去生活?
就算你份工係好穩陣,你有無想過你幾時可以退休唔做?
d資產又會唔會比通脹蠶食?
 
實在太多問題啦!一定要諗諗辦法先得!

2010年1月4日 星期一

買樓 : 點買法

最近有BLOG友問我: 如果加息,樓價下調或租金下調,你會如何做?
其實這問題我自己都有問過自己。
 
我又問返你轉頭:
如果你現在有能力供18K一個月,你會選擇供一層5M樓自住(20, 7, 2%),還是三層1.7M (2層放租, 1層自住)
 
我會選擇後者,理由好簡單:3個人供,總好過1個人自己供
除左係升市中,大單位升幅比細單位大外,我想唔到其他好實在的原因去選擇前者。

各位師兄,你地又會如何選擇呢?