時日似風飛，時日再不會飛返

轉瞬間，大女已經七歲，陪伴我16年的貓貓，也捨我而去....

 

這幾年香港經歷了風風雨雨，全世界仍然亂作一團，中美鬥爭白熱化表面化，似乎仍有越演越烈的趨勢！

 

移民？我從沒有考慮過！每一個早上，我照鏡都看得到我自己是一中國人！更何況美麗的國家根本上就是偽君子岳不群，口講的人義道德 ，背後只有兩個字～利益！看看台海丶俄烏丶以巴丶朝鮮半島丶南海丶印銀紙加息收割丶所謂的產能過剩丶科技限制丶制裁丶什麼威脅論...那裡沒有美麗國的身影？那裡有真正的自由？真正的公平？

 

工作方面

有了明顯的轉變，同舊拍檔終於分開了，把寫字樓賣了，套回一些資金。與新拍檔合作，我提供客戶，新拍檔提供勞動力，可以釋放自己不少時間，trade off 當然是工作上的收入減少了不少。

 

投資方面

總資產淨值下跌不少，主要是物業價值下跌，其次係股票下跌。

去年終於換樓成功，可惜是在撤辣之前進行，新買入的市區自住大三房需要用按保上會，買入之後樓價不斷下跌，每月供款比以前的細三房上升不少，的確有些壓力。

現時持有一個市區大三房自住（2023買入）， 一個市區兩房出租（2012買入）， 一個康城一房出租（2021買入），  一個中山一房住宅出租，及 一個中山地鋪出租。

另外還有一些股票及CASH。

當然還欠下一身債， 一千五百萬左右的按揭貸款！

現時持有每一個香港的物業，所收的租金也不能抵消供款。有想過把其中一個物業賣出套回資金， 以減低其他兩個物業的按揭貸款，但因樓價下跌不少，現時賣樓必定會被買家壓價，所以打消了賣樓的念頭，還是乖乖的供樓吧，因為本金及利息總會隨時間而減少，而且兩個細物業應該不難租出，租金只是不夠供款，但能cover利息！

中山的物業投資明顯是失敗的，好在是full paid，斷斷續續的出租也能帶來一些微薄的人民幣收入！

投資於我如遊戲數字，如何玩好這遊戲？現時的重點是不敗，不要被踢出場！目標是用現有的資金買入股票債券收息，再用一些期權技巧製造現金流幫助供樓。這方面需要特別小心，因為很多時候都是賺息蝕價！

退休？

退休，因為新的工作安排，其實現在我已經是半退休，但事實係退而不能休！兩個女漸漸長大，生活忙碌，根本不能休！

工作上的退休，５年，再看看５年後又如何。。。

又1個10年

細女的來臨

2019年細女出世了， 眨眼已經滿兩歲了!

工作、照顧一家四口，請了工人也忙過不停！ 自己的私人時間越來越少。 但看著兩個女兒一天一天的成長， 又帶給我無限的幸福快樂! 更加成為我的動力！

送給女兒的禮物

送給大女的股票基金， 早已消失了，並融合在我的其他投資內。 看來我並沒有堅持下去，哈哈！

沒有再特別為兩個女女準備禮物， 反正如無意外 所有資產都是留給她們的。

工作方面

沒有改變，繼續工作， 兩隻化骨龍更加令我不敢停下來😂

投資方面

總資產淨值繼續上升， 主要靠物業升值。

現時持有一個 細三房自住（2017買入）， 一個市區兩房出租（2012買入）， 一個康城一房出租（2021買入）， 半個市區寫字樓自用， 一個中山一房住宅出租，及 一個中山地鋪曬太陽。

另外還有一些股票及CASH。

當然還欠下一身債， 超過一千萬的按揭貸款！

換樓不成功

今年年初本來打算換一間市區三房， 方便將來女兒讀小學， 我的目標的單位全部已經超出一千萬， 不能用林鄭plan， 要我拿出一半首期， 把資金綁死了， 覺得不太化算， 加上現在換樓比較麻煩， 要先賣後買， 在升市的情況下 ，好怕會賣了樓後幾個月樓市繼續升，要追價買。所以只好暫停計劃。 其實政府咁多政策，真係好影正常響換樓囉！

中山的投資明顯是失敗的， 期望2024之後中深通道通車， 會帶來轉機。

農曆年前，幸運地趕上今次升市尾班車，買入康城一個一房單位，然後很快租出， 租金回報較低， 日出康城逐漸成熟， 成為一個中產區 ，希望三年後會升值吧。

退休？

假如現在我把所有(或部份)資產賣掉， 現金應該可以用一段長時間。 但感覺總是欠缺安全， 究竟我什麼時候才可以退下來.......

買樓好似買棵菜

話咁快阿女就嚟一歲啦。 未做人父母之前， 唔知道做人父母的艱難， 但亦領略唔到做人父母嘅樂趣！

最近賣出咗與朋友合資的工業物業， 回報是投入資金嘅67%。

 有錢就身痕， 連隨買入咗兩個中山的物業： 一個一手地舖加一個二手房。

一手地舖仍未收樓， 所以未租出，未有回報。
今日上中山搞埋購買二手房的手續， 即時收租！
扣除所有開支之後， 租金收入淨回報2.6厘。
睇好大灣區發展，睇好深中同城概念， 可惜太遲買入， 現價比一兩年前已經升了不少！

買國內物業同做人父母一樣， 你不參與便感受不到中間嘅樂趣與及困難！ 我心口掛住個勇字， 衝咗入去先算！

先持有兩年， 兩年之後再決定去留。

好幾年沒有回大陸， 最近到珠海中山幾次，總體上感覺良好， 道路寬敞乾淨，市民丶店舖丶銀行職員友善。我覺得中山係一個居住的好地方。 但未知醫療配套如何， 以及公共交通配套不多，出入自己揸車較方便。

港島臨海盤 樓價鬥High！

太古城：42年升值62倍

現時太古城入門盤為位置最偏的一期翠湖台單位，一個實用面積489方呎兩房單位，叫價780萬元，較1976年的12.4萬元一手樓花買入價，足足狂飆62倍。

鯉景灣：三房嗌1520萬

逸榮閣一個低層全海景三房單位，實用面積739方呎，1988年一手買入價為逾114萬元，相比現時入門盤叫價1,520萬元，單位30年以來漲價逾12倍。

杏花邨：樓王30載漲1500萬

至於「下杏花」最優質的三房海景樓王盤，現時有一手持有至今的放盤，1988年買入價106.4萬元，目前以1,680萬元放售，單位30年以來升值逾1,500萬元。

全文在 :

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180112/bkn-20180112113352110-0112_00842_001.html

唔使講太多，大家自己看看貨幣供應

Monetary Base

https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php

2017年我做了什麼

女兒的來臨
2017年上半年準備女兒的來臨忙個不亦樂乎。
年中，女兒出世了， 眨眼間已經7個月大了!
工作、照顧家庭 更加是沒有一點空閒的時間。 雖然辛苦 ，但女兒的確是為這個家庭帶來很多快樂!

送給女兒的禮物
下半年給女兒成立了一個股票基金， 金額不多， 長線持有， 看看女兒長大後 ，可以留多少給她。到今日為止，股票基金增長12%。

另外下半年買入了一個大少少面積的單位，女兒未夠一歲就買個物業給她(笑) 。

工作方面
其實真的不想提工作， 如常的忙碌， 工作壓力不少 ，真的希望可以step-down， 換取多些時間給家庭。

投資方面
資產淨值已經多了一個零， 主要是由於物業及股票的升值， 股票升值是有紀錄以來最高的一年。
物業方面 ，下半年將自己佔一半的收租商業物業賣出， 再將自住樓加按 ，轉為太太單名持有， 然後用自己名義買入一個三房單位。

由於買入三房單位耗掉大量資金， 2018年可能會找機會把與朋友合資的其他物業沽出， 套回部分資金，以增加現金流。

新開始

原來不經不覺已有一年多沒有寫網誌， 見到很多網友財務自由了， 恭喜他們之餘又有點羨慕!

自己女兒月初剛剛出世， 看來我離開自由還有一段時間呢！

有了女兒，責任也重了， 我未能跟其他網友一樣瀟灑， 放棄主動收入， 這一刻我的被動收入仍未能夠cover我預計未來的支出。

為了太太及女兒，我會更加註重增加被動收入! 希望將來可以留多些時間給家人。

但願女兒可以健康快樂地成長!

收樓、出租

上年中買入之樓花已於上月尾收樓了，收樓後2天極速租出。
樓價及租金下跌，上年一語中的，真的以"保守價"13,000租出。
新樓租金回報不高，扣除昂貴管理費後，只有2.7厘。
只勝在短期內不用維修，及可立刻出租。
下次還是買二手樓好些。


論內櫳，位置，景觀，自己很喜歡這單位。
樓低高，景觀開揚，市區，鄰近將來地鐵站。
只是樓價比較高，加上現時樓價及租金走勢向下。
唯有長線收租，為租客提供一個高質素的家吧。
哈哈！

投資心態

在台中機場這首詩，很配合現時投資心態。

咬定青山不放鬆，
立根原在破岩中。
千磨萬擊還堅勁，
任爾東南西北風。

鄭板橋《題竹石畫》

哈，又俾老婆KO

無可否認，現在是股災中。


我持重的是內險內銀，國際銀行，香港地產股。
老婆揸重的是中電，電能，領展，其他REITS。


誰勝誰負，不用問吧！？

又買樓

五月初與朋友夾份買入一個市區新盤，5百幾萬，明年中交樓。


由於自己爆哂Quota，及要比DSD，今次我並沒有出名。今次我佔一半。保守一點只借5成，剛簽了按揭，H+0.2% (即實際為1.9%)，上限 P-2.85% (即實際為2.15%)。未加息前月供9,500至9,900，預算保守可租13,000。


因需要首期，已經把大部份股票沽出，包括大部份本地REITS。今次動作也不知是對還是錯，心態上是不理平貴，自己有餘錢便買。自己視物業為藏富及對抗銀紙貶值之工具，只知樓價大致跟上通脹。而樓價愈升，自己便愈保守。


結果如何，將來自有分曉！

2015年3月收息

兩公婆共收 $16,097   :

		每股派息	升跌	Remarks
3.10	2638 港燈－ＳＳ	0.1989	N/A	第1次收未期息
3.12	435 陽光	0.1050	+9%
3.24	2 中電控股	1.0000	+2%

買樓10大誤解


http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=24407583


詳細文章可以自己click入去看看。


事先聲明，唔係叫你現在買樓，但當中有些論點我很認同，或應該要銘記在心：


2. 樓價一定會下跌 -
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
 因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。


4. 供30年樓係樓奴-
世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。


因此供樓係會越來越輕鬆






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2015年2月收息

兩公婆共收 $3,699   :

		每股派息	升跌	Remarks
2.12	3998 波司登	0.0120	-68%	只持有極小量，新股抽回來
2.17	737 合和公路	0.1064	-15%
2.27	1928 金沙	0.9900	-40%	去年有特別息 0.77
2.27	778 置富	0.2080	+16%

成語：一不做，二不休

 

語出唐·趙元一《奉天錄》卷四——光晟臨死言曰：‘傳語後人，第一莫作，第二莫休。原意是要麼不做，做了就索興做到底。指事情既然做了開頭，就索興做到底。

我要說的並不是此成語之正解，而是說，我要成為以下故事中的「一不做」！

有兩個和尚，分別住在相鄰的兩座山上，兩座山之間有一條溪。兩個和尚，每天都會在同一時間下山去溪邊挑水，久而久之，他們便成為好朋友了 。就這樣，時間在每天挑水中，不知不覺己經過了五年。

突然有一天，左邊這座山的和尚沒有下山挑水，右邊那座山的和尚心想：「他大概睡過頭了。」便不以為意。哪知第二天，左邊這座山的和尚，還是沒有下山挑水。第三天也一樣。過了一個星期，還是一樣。直到過了一個月，右邊那座山的和尚，終於受不了了。他心想：「我的朋友可能生病了，我要過去拜訪他，看看能幫上什麼忙。」 於是他便爬上了左邊這座山，去探望他的老朋友，等他到達左邊這座山的廟，看到他的老友之後，大吃一驚。因為他的老友，正在廟前打太極拳，一點也不像一個月沒喝水的人。他好奇地問：「你巳經一個月，沒有下山挑水了，難道你可以不用喝水嗎？」

左邊這座山的和尚說：「來來來，我帶你去看。」於是，他帶著右邊那座山的和尚走到廟的後院，指著一口井說：「這五年來，我每天做完功課後，都會抽空挖這口井。即使有時很忙，能挖多少就算多少。如今，終於讓我挖出井水，我就不必再下山挑水，我可以有更多時間，練我喜歡的太極拳。」

在個人財務上也一樣，只要持之以恆，每月能投資多少就多少，終於有一天，就不必再日夜工作，可以有更多時間，做自己喜歡的事，也不必依靠他人或政府了！一不做，二不休，你有選擇權的！

2014 總結

看回自己的舊文章，才發現沒有寫2012及2013之總結，實在有點懶惰！原來自己2011年時曾經犯下嚴重的投資錯誤！投資小錯當然時時有 :P

說回2014年，現在就總結—下吧：

物業:

自住物業 : 2012年換樓買入，賬面升了約 1M，但只是賬面，有得睇，無得使！若當初不換樓，可能差不多供完，但現在有排供，阿Q精神，當交租！

商用物業 1 : 2009年買入，公司自用，賬面升了約 3M (我佔50%)，但又只是賬面，有得睇，無得使！不過好處係唔使俾業主年年加租或者逼遷！

商用物業 2 : 細細粒，2011年買入，出租，賬面升了約 40K (我佔50%)，由於已經 full paid，原全無壓力下每年淨袋 約 6 萬 (我佔50%)。

工業物業  : 今年買入，出租，月租收8 千，月供 5 千幾 (我佔40%)。

其他物業已於政府出樓市辣招早期賣掉，明顯係一個投資錯誤！

股票:
由於年中買入工業物業，需要賣出部份股票，而且是在股市大升前賣出 (OMG!) 。
兩公婆全年股息收入為 HK$110,198。

期權:
開始參與期權，以股票收租。
沒有統計收了多少期權金，而且部份股票被Call走，以後會小心點設定行使價。
當然，沒有蝕錢，只是賺少了。 (阿Q精神又來了!)

工作:
工作依舊的忙碌。就是因為忙碌才令我積極投資，要盡快財務自由。
2015年很有機會引入新的後生拍擋，雖然會收入少了，但我還是覺得身體及時間重要些！

12月息

兩公婆共收 $8,734   :

		每股派息	升跌	Remarks
12.09	823 領匯	0.8956	+12%
12.15	2 中電控股	0.5400	+2%
12.29	2823 A50	0.2500	-4%
12.30	52 大快活	0.2800	+22%

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間單的哲理 歡欣跟痛悲

一戶人家有三個兒子，
他們從小生活在父母無休止的爭吵當中，
他們的媽媽經常遍體鱗傷。


老大想：媽媽太可憐了！我以後要對老婆好點。
老二想：結婚太沒有意思，我長大了一定不結婚！
老三想：原來，老公是可以這樣打老婆的啊！


你有選擇的


轉自:
http://dogstocks.blogspot.hk/2014/12/blog-post_11.html

股票轉物業

11月份剛把部份資金由股票轉入物業。


此為工廈，與友人合資，260萬左右，我佔4成。
連租約買入，月租8千，回報不高。


工廈只能按4成，另因有其他按揭、擔保、短期貸款在身，申請按揭時比較困難，而且要通過壓力測試。最後還是成功申請了，月供$5600。


買入此工廈原因有 4 :


1. 此工廈近西鐵站(5分鐘步程內)，而且該區還在發展中。


2. 地價，建築成本：買入呎價只為$2,XXX，相比地價及建築成本……


3. 銀紙貶值：美國印銀紙，歐洲又印，然後日本又印……我想樓價高企，應不是香港政府一手做成吧。


4. 按揭政策：按揭政策令人難以入市，能夠入市或持貨者按揭成數應不高，因此持貨能力不弱。


如無黑天鵝事件，應該穩陣吧。


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11月息

兩公婆共收 $2,270   :

		每股派息	升跌	Remarks
11.06	11 恒生銀行	1.1000	+0%
11.25	737 合和公路	0.1018	-57%	去年有特別息
11.28	2800 盈富基金	0.6900	+18%

10月息

兩公婆共收 $10,203 :

		每股派息	升跌	Remarks
10.06	52 大快活	0.3900	-21%	去年有特別息
10.07	1270 朗廷	0.1460	N/A
10.09	2778 冠君	0.1039	+4%
10.17	435 陽光	0.1040	+13%
10.28	405 越秀REITS	0.1456	+15%

出租股票 (2014年09月30日)

		被行使	被行使
自己出資	300,700	(36,934)	(194,612)	69,154
原按揭額	90,613				約 3 成，利率 4.88%
已收租金	32,626				(期權金+股息)
累計利息	(2,384)				至9月30日
按揭餘額	60,371	(60,371)	-	(0)
現有持貨	2778冠君 26,000股，現值 $84,500及將
	收取股息$2,700。

9月份餘下的兩手新地也被CALL走，收回$194,612。
餘下 26,000股 2778冠君，現值 $84,500及將收取股息$2,700。
成本為$69,154。


1年下來只賺了$18,046，以最初出資$300,700計，年回報為 6%。


總結經驗，SC 價位要小心訂，不能太低。
太低就會出現現在的結果，太高則所收期權金減少。


以後仍會用出租股票此方法，但策略應會更加長線！

9月息 - 但願風波快平息

從來政治爭鬥難以定對錯，在網絡世界資訊泛濫，雙方不斷傳播有利自己的資訊，對對錯錯，真真假假，大眾很容易被誤導，情緒亦很容易被牽引。


香港人，大家冷靜一點，但願風波快快平息！


9月兩公婆共收 $ 7,367 :

		每股派息	升跌	Remarks
9.04	11 恒生銀行	1.1000	+0%
9.04	497 資本策略	0.0114	-17%
9.04	6 電能實業	0.6700	+3%
9.08	808 泓富產業	0.0815	+10%
9.12	3998 波司登	0.0200	-69%	只持有極小量，新股抽回來
9.15	2 中電控股	0.5400	+2%
9.18	3818 中國動向	0.0153	+4%
9.25	87001 匯賢	RMB0.1271	+6%	以股代息
9.29	857 中國石油	RMB0.1675	+4%
9.30	1426 春泉產業信託	0.1550	N/A