房市,简单理解为房地产市场。既然是市场经济的一部分,也就有市场的规律,有涨也有跌,犹如股市。但是,股票你可以不买,而房子作为生活的必要条件,迟早你会买。因而房子兼有自主、投资两方面的功能,既满足生活需要,也是资产保值的重要途径。然而,投资房市,领悟以下几个方面,你就能够掌握主动权了。
首先,你对未来是否充满信心。如果你是一个悲观主义者,趁早远离。否则,即使你不崩溃,也会让你寝食难安,影响你的生活质量。所以,欲投资房市,你必须对你的长远未来抱有信心。当然,短期的挫折时可以忽略的。这是前提条件之一;
其次,你要深刻理会什么是“舍得”。现有“舍”,后才有“得”。好好体会中国文化的博大精深吧。既然是投资,存在风险也就是必然的。风险越大,汇报也就越高。所以,在你想有所获得之前,必须有舍弃的思想准备。你想获得多大的回报取决与你能够舍去多少。当然,要做到这点,还真不容易啊。这是前提条件之二;
第三,在合适的时候入市。值得你思考的是,为什么财富永远掌握在少数人手里?为什么我们总是在后悔之前所犯的错误?原因其实很简单,不要想的太复杂!一是,永远走在别人前面。简单地说,是要在大家都不买的时候,你就可以考虑去买!而市场热起来了,你就要离场观望。这就是要跳出绝大多数人的思维模式,简单吧?二是,要勇于付出行动,想好了就执行!我有个朋友,由于孩子上学的需要考虑换房,从03年开始看房,直到07年市场高度灼热还没有买!总想着,这个面积/地段的房子前一年要便宜20W,心有不甘哪?结果呢,大家可以想得到的。
第四,善于利用贷款。贷款的优势是利用“外资”,做到以小博大,有四两拨千斤的效果。比如,你手头有50W现金,我们分别来看看全额付款和银行贷款所带来的风险和收益。
A。全额付款。买入价值50W的房子,面积约在40平左右。无还贷压力,风险小。当房价上涨1000元/平时,获利4W,8%左右。
B。银行贷款。首付三成,可以买入两套总价值月140W的房子,面积总和月110平。风险是还贷压力大。当房价上涨1000元/平时,获利月11W,22%。高风险,高收益充分体现。当然,风险控制是很重要的,后面会讲到。
第五,地段选择。房子的价值体现有很多方面,但是最最重要的是地段。选择好的地段可以规避风险,获取较大利益。你可以看看,从去年房价下跌到今年止跌反弹,深圳市中心区的房价跌了多少?而很多人,为了贪图便宜,远赴中山、惠州投资房子,是极不可取的做法。地段偏远如斯,何来人气?没有人气,何来财气??对大多数普通投资者来说,宁要鸡头,不要凤尾的做法是不适合房市投资的,要反其道而行之。需要牢记的是,你是在投资,获取利益是第一宗旨!
第六,确定你的投资周期。楼上如股市,有超短线的,也有做中线的,还有做长线的。遇到好的机会,做短线未尝不可。买卖不超过1年,短平快。但我以为,做中长线3-5年较为合适。如果你资金充裕,做长线获利最丰。尤其在现阶段的中国,更是如此!
第七,新房还是二手房?这取决与你的资本。对大多数工薪阶层来说,我建议选择二手房进行投资。现价段的新房,交房期至少1年,如果是毛坯房,为了出租你还得装修等等,这期间,需要你不断投入你有限的资金,也侵蚀了你的回报率。选择二手房的好处是,签订合同即可收房。出租方便迅速,资金投入少。
第八,现金流很重要!投资就如同投资企业一样,要保持足够的现金流,否则,你的投资不能长久。这也是为什么建议普通工薪阶层优先考虑投资二手房。二手房的好处是可以立即收租。租金收入和月供之差,就需要你付出的现金了。当然,你可能还有一份工作收入。
保持一定得现金流,能够在必要的时候,及时支付月供。否则,当出现风险的时候,你就可能被迫断供,这样很不好!因为,银行里个人信用是全国联网的,将来还会延伸到你生活得方方面面。我们不希望有污点。一旦有污点,后续的贷款很麻烦。要知道,你要经常向银行贷款的。并且,随着你贷款次数/金额的增加,你的信用越好。从来不向银行贷款的人,是没有多少信用的........所以,不要害怕向银行贷款,因为你在帮银行赚钱啊。
以上是投资楼市的八项基本原则。是不是很简单?但是,实际执行,完全取决与你当时的思维状况和判断。所以,往往看似简单的原则不一定能够使你付出正确的行动。于是,我们常常会后悔当初!
后面,还会给你几点建议,希望对你有帮助。