2009年12月30日 星期三

買樓投資 – 收租

由於我已經租左個單位黎住, 唔想搬黎搬去, 早前買入的一個240萬左右嘅物業, 最後都係租左出去, 租金約9千。
宜家有兩位員工幫我供樓, 呢兩位員工每月共幫我搵約1萬5千蚊, 而未計差餉同交稅, 我每月亦要俾管理費約1千5百, 供樓俾銀行約1萬2千。
同時, 我亦係其他人員工, 幫人搵緊約9千蚊一個月!
以下為出租物業收支情況 (不計自用寫字樓及租用他人之住宅):
   收支(表面)
(現金流)
 
收支
(實際)
 
註解
       
租金收入  1.50 1.50 
管理費  (0.15)  (0.15)  
供樓  (1.20) (0.60)其實有50%以上係本金(宜家約為70%), 若干年後可套現(加按或賣樓,如果樓價唔升唔跌)
 
其他雜費  (0.23) (0.23)包括差餉同交稅, 約為租金之15%(保守估計,應該唔使咁多)
       
   (0.08) 0.52 

下年我希望能再請多個員工! 第一步先將其中一個物業加按及拉長供款期(由20年轉為25或30年), 套現15至20萬並減少每月供款, 亦應可加少少租(因租約快完,及現租金水平比市場低), 應可以改善現金流!
再加上自己的儲蓄, 請多個員工的願望應該可以實現!
祝大家新年快樂, 大家的願望都可以實現!

2009年12月8日 星期二

富爸爸.com

 
思想態度改變一切 :
抄扑友一篇文章
最同意 Highlight 嗰兩句
窮人檔案
關於工作:尋找工作,常受失業困擾;為賺錢而工作;工作是他們全部的收入來源。
自我對話,持續地說:「我很窮。」「為什麼總是我。」「我做不到。」
關於金錢:集中於消費性的開支、借貸渡日、「我錢包還有多少錢?」
對風險的態度:避免風險
嗜好:看電視渡日,追電視劇
關於賺錢:希望加人工
投資:大LCD電視、靚音響、手提電腦是他們最大的投資
樓、車:是他們最想擁有的
保險安排:保險沒用,騙人,買短時間,蝕錢時退保
需要社會援助,渴望社會福利
計劃:沒有計劃、沒有系統、沒有槓桿
詢問意見的對象:求助於身邊的朋友、家人
對規則的看法:完全按章工作


中產檔案
關於工作:尋找或已擁有一份好的工作,盼望工作上的安全感
自我對話:「我生活得不錯。」
關於金錢:消費性的開支甚多,花時間去慳錢
對風險的態度:贏粒糖,輸間廠 
處理投資失敗的態度:「投資不太適合我。」
嗜好:看書、看雜誌,但不會實踐和行動
關於賺錢:賺得越多,工作時間越長
投資:保險、債劵、基金、股票是他們主要的投資工具
樓:自住的樓是他們最大的投資
社會福利:交稅最多,卻少享有社會福利
計劃:他們就是系統的本身、沒有槓桿,目標65歲退休
詢問意見的對象:諮詢於銀行家、保險顧問和會計師等專業人士
對規則的看法:按現有和舊規則工作


富人檔案
關於工作:富人不用尋找工作,他們創造工作
自我對話:「即使我現時破產,也是暫時的。」 「我如何才能付得起?」
關於金錢:他們先建立資產,以被動收入和稅前來花費;不會花時間去慳錢,他們的精神用於賺錢
對風險的態度:學會管理風險
處理投資失敗的態度:努力學習,憑實踐提高財務智商
嗜好:他們財務自由、時間自由,隨時可以做自己喜歡的事
關於賺錢:錢會為他們工作
投資:自己的公司、獲優先配股的股票、物業投資
樓:出租的樓和商舖是他們最佳的被動收入之一
車:是公司的資產,不需用自己的錢便能擁有
社會福利:他們自有方法不用交稅
計劃:他們創造系統,目標是財務自由,提早退休
詢問意見的對象:諮詢於頂級的專家和自己的專業團隊 
對規則的看法:創造規則

2009年10月23日 星期五

黃毅力 - 行動才有結果

這是黃先生今天的文章, 是昨天文章之延續:
[都市日報] 2009-10-23 
黃毅力 力筆從心:行動才有結果
「知識就是力量」這句話,我認為經已過時了,若然一個有遠大夢想的人只會坐着空想,怨天尤人地認為自己遇不上伯樂,即使有再豐富的知識,也不過是徒然。所以,今時今日最實際的格言是:「有理想,得個想; 冇行動,就不如唔好上」。唯獨有行動的人才會得到成功的結果!
所有成功的人,他們最關鍵的條件就是在於行動,而且是「有能力的行動」。如果沒有能力的話也不用灰心,你可以透過學習、透過其他的助力,並抱着一個不恥下問、不怕醜的心,去尋找一些智者幫助你。甚至可以參考一些前人成功與失敗的經驗,然後再主動出擊、主動學習,主動嘗試。一切事情都是要透過行動去開始,而每個行動都不應該是麻木,是需要由心出發,更必須以目標為本,再按部就班,不斷去尋找答案。
我們要成功就須學懂放眼未來,而不是只在乎眼前的當下。為了未來的夢想,大家一定要學懂先苦後甜,學懂犧牲今日已擁有的一切。此外,我們亦要學懂抗拒誘惑,明白何謂艱苦經營、延遲享樂,自然就能夠好好把握機會,需知「機會只會留給有準備的人」,只要我們在每個機會來臨之前都做好充分的準備,便不會因為投入的力量不足夠,而白白讓機會落空。「早辛苦,早快活;遲辛苦,遲快苦;不辛苦,不快活」,謹記機會是不會等人的。
有很多失敗的人都習慣用自己的情感,或者意願去行事,如果你要成功,就一定要按成功的經驗來行動。兩者分別在於,後者你會找一些關鍵的人物或資訊,去了解他們成功的方程式,然後作為參考和依據來執行,慢慢微調成為自己的方法,相反,失敗的人在行動上依靠自我的情感、自我的意願作判斷,最終白行了「冤枉路」之餘,仍未必能達到自己預期的目標。要踏上成功的道路,首先便要學懂上述這關鍵的一點,要不斷向外吸收資訊、發問、分析、了解,總結及參考,從而達至一個實戰的執行方法。
此外,時間管理也是成功人士另一個重要的關鍵條件:如何去支配別人幫助自己完成部分的工作?如何去尋找智者,或從書本的智慧,令自己工作及表現上的質素達到更高的水準?如何去把握時間及運用專注力,讓自己每一個工作都可以用最短的時間完成,並確保不會將今天的工作留待明天去做?
同時,你要相信一切都是有可能的,因為要先相信才會讓你有前進的信心與動力,繼而為夢想去策劃相關的行動。你可以利用筆記簿將你的理想、所需條件和將要執行的行動寫出來,再按部就班,運用時間管理的方式,將所有計劃嘗試逐步去進行。
一切的信念和夢想,都必須要經過行動來實踐!如果要夢想成真,我們就要學懂如何去把握當下,做好最充足和有效的準備,繼而達至成功。要改變環境、改變生活質素,第一步便要學懂改變自己,而所有的改變都是從學習開始,還有在行動上的堅持。希望各位讀者都能立即行動,創造屬於自己的成功!

2009年10月22日 星期四

黃毅力 - 成功的敵人

最近愛上了看黃毅力先生的文章, 他的文章往往帶給我積極的思想, 無窮的正能量!
好文章係應該同大家分享的:
[都市日報] 2009.10.22
黃毅力 力筆從心:Enemy of the Success—— 成功的敵人
 人不能成功,不能將自己的理想變成事實,關鍵就是由一開始便相信一切事情都是無可能的!
大部分人都習慣將焦點放在自己的局限之上,而不是將一切的焦點放在可能性和信念之上。他 們往往就是因為認為自己的能力不逮、自覺有所局限,所以就阻止自己向前進,不敢相信自己會有成功的一天。當大家慣性地運用負面思維去思考,或者只思考一些不切實際的事情,甚至完全不作出任何思考,便不會有勇氣為夢想向前,每天都只懂得原地踏步,這根本就是浪費青春,因為你從未曾嘗試仔細地去將你的夢想分析,想想如何去達成,為自己創造成功的基本條件。另一個相反的情況,可能是你將第一個夢想定得太過高,沒有認真及謙虛地去評估自己,而事實卻是你現階段的能力並沒有足夠的條件去將夢想達成,但又不願意腳踏實地一步一步向前行,結果,當然亦只有失敗收場。這些都是成功的最大敵人!
如果我們希望夢想成真,第一件事,就是要每日每夜不斷地去思考,想想自己的夢想如何才能成真,了解當中所需要的條件,並且要不斷地自我對話、跟自己內心的靈魂去溝通,嘗試找出達成你夢想最基本的「第一步」。
「態度決定命運」,這就是成功的第二個重點。不同的人有不同的態度,好的態度便會創造優質的未來及前途。只要在你希望達成的願望上放上專注力與毅力,抱着先苦後甜、延遲享樂的心態,從基礎與基本功做起,那任何事情都有可能發生。要知道「台上一分鐘,台下十年功」,擁有良好的態度便是成功的「第二步」。
最後一個決定夢想能否成真的關鍵因素,就是「朋友」。試想想:如果你終日只與一群沒有理智、沒有理想、沒有能力兼沒有抱負的朋友混在一起,你又怎能跳出思想上的框框呢?又怎會嘗試去思考如何才能夠鶴立雞群呢?所以,你要試着找一些好的朋友,令到你對生命有正面及不一樣的觀點,從中你亦可以發現到自己的問題所在。要交到好的朋友,並不一定要讀好的大學,更不需要在上流社會周旋才可以認識到,其實最好的朋友,往往就在身邊。
只要透過閱讀,參考一些成功人士的故事,分析一些成功的案例和失敗的例子,學習書本裏的智慧並作自我啟蒙,這便已是你最好、最能幫助你成長與成功的朋友。求人不如求己,成功的關鍵最重要是相信自己是有條件的,亦要深信一切事情只要透過學習、透過改變、透過努力是必定可以取得成功。
只要你擁有一顆不願妥協的心靈、抱着一種可以令自己不斷向前的上進心,並謹記當中的關鍵就是由基本功一步一步做起,再加上身邊朋友及透過閱讀得來的智慧,要將夢想變為事實其實一點也不困難

2009年10月19日 星期一

買樓投資 - 目標

自由...是我現時的目標!
財務自由...似乎係自由嘅其中一個必要之元素!
希望有一日(而呢一日唔係太遙遠), 唔需要為生活, 為金錢每天不斷工作!可以自由地選擇做喜愛的事情!
我自知自己冇家底, 要由零開始, 而自己並不是在大機構或政府工作, 退休後唔會有長奉 / 退休金, 所以我知我更加應該定好目標, 計劃未來!
什麼叫財務自由? 
當你的被動收入大於支出, 即無須工作而有淨現金流流入.
如何達到財務自由?
盡力增加資產(可為你提供正現金流的東西), 從而增加現金流.
 
下一編再講下我的具體計劃和方法, 等我可以不時 review, adjust 下我嘅計劃!

2009年10月16日 星期五

醫生律師投訴買不起樓

[明報- 20091015]
醫生律師投訴買不起樓 (17:30)



特首曾蔭權今早出席電台節目時,有女醫生致電稱,與律師男友一起想結婚,根本買不起樓。
曾蔭權今早出席電台節目,回答觀眾提問,首6名聽眾均指出,樓價升,令市民叫苦連天。首名女讀者表示,他與男朋友分別是醫生律師,他們原本打算結婚,但現時連專業人士亦供不起樓,她質疑是否因為8萬5,令政府什麼也不敢做。
曾蔭權問他要求買什麼樓,因現時市場有不同價錢的樓,只是一些超豪宅價格升,市場仍有2至3百萬元的樓,所以豪宅價上升,不影響普羅大眾,現時的樓價較97年時低,打開報章仍有很多4千元一呎的樓宇。
她表示,難以在中環港島找到一個適合的單位,只是不想過海。曾蔭權稱,市民買樓要量力而為,可先買新界及較小的樓,然後逐步升級。
被問及會否如澳門般,因樓會上升而限制內地人買樓移居,曾蔭權回應稱,高價豪宅成交只是很小量,因此而影響人口政策是不對的。
有聽眾質疑曾蔭權的家人,住在豪宅,有只顧他自己家人之嫌。曾蔭權回應,不會只顧家人,政府會密切監察樓價,保持敏感性。
曾蔭權下午出席立法會答問大會時稱,平均樓價較1997時相差25%,港島太古城仍低11%,杏花低32%,很多新界樓「有排返唔到家鄉」。
曾蔭權稱,暫時看不到好明顯的泡沫,他們會從樓價、利息、負資產數字等情況監察樓市。
他強調,市民買樓要量力而為,不要以為樓價會升,利息低,就貿然買樓,要衡量如樓價低及利息升時,自己是否有足夠的付擔能力。
 


我真係唔明點解佢地可以話買唔起 / 供唔起樓, 佢地人工加埋起碼10萬以上, 儲一兩年錢100-200萬點都儲到掛?用來做首期, 7成, 8 成, 9成任佢地選擇, 500萬-1000萬嘅樓供得起有突!!!!
"買唔起 / 供唔起樓"? ......... 火到黎埋!!!!!
又唔睇下其他人, 收入少過1萬, 佢地就真係難買樓la.
大把人2-3萬收入都買到la...  只要有決心!!!

2009年10月4日 星期日

買樓投資 - 繼續向前走

由於我生意上嘅需要, 我同partner再次一人一半買左個兩百多萬嘅office自用, 首期用左我約30萬.  另我亦用左80萬左右買左個約240萬左右嘅自用物業.

雖然現在樓價好像並不平宜, 但office我係有自用的需要, 長遠睇,反正都要交租, 不如自己供樓好過交租幫人供樓!

至於住宅方面, 現在又唔係貴到一般香港人供唔起(我講嘅當然係指一般嘅物業, 唔係豪宅!).今次我將按揭年期拖長到30年, 係現在嘅低息環境, 每月只須供5千幾, 比起之前供接近1萬蚊少左一大截!

到現在, 我共控制 2 個住宅物業(1個收租, 1個自用), 半個寫字樓物業, 按買入價計共值超過5百萬. 而每月供款減租金收入約為11000(其中超過一半為本金)左右.

2009年9月1日 星期二

買樓投資 - 由零到一百萬

早排賣左自住嗰層樓, 攪到要四出找租盤。工作忙加上搬屋,實在太累了!早兩日終於正式成交啦,扣左欠銀行,欠首置,律師費,Agent commission,剛好收回一百萬!
 
回想當初由零開始,實在百感交集!
01年買樓,到09年賣樓,8年時間收返一百萬,即每年約12萬。每年供樓加雜費亦約為12萬,即免費住左8年,再等於迫我儲左8年錢。要我咁有恆心儲8年錢,連我自己都唔知到做唔做到! 似乎買樓當儲錢係work嘅!
 
01年同期買樓(如買大型屋苑),現在賣樓,升50%以上的大有人在,隨時吐現二百萬以上!其實我呢個case都唔算係好好,一百萬亦唔算多,但由零開始,總算ok la!

現在樓價飛升,揸住一百萬,其實唔係好好用!遲d再講下我會點運用呢舊cash, 其實有少部份我已經用左!

2009年7月24日 星期五

買樓投資 - 收租

收樓之後,終於可以認真望下間屋啦(因之前有租客住緊睇唔到 )。
 
好彩間屋是好殘(都預左...廿幾年樓,你想點),但係唔係極之殘,起碼無漏水!最恐怖嘅只係個好核突嘅廚房。
 
於是即刻放租,放左唔使兩日,就已經租出,仲可以選擇租比邊個,租金6千幾,仲可以cover晒供樓同管理費。應租客要求,換左2部冷氣機,油過下間屋,磨下地板,連Agent 佣金,一供用左萬五蚊樓下。
 
可惜好景不常,遇上海潚,比租客借口減左成千銀,宜家只夠cover供樓!
 
不過ok啦,如果樓價唔跌,其實每個月儲緊錢,要知到每月供樓支出中有一半左右係還緊本金呢!

2009年7月21日 星期二

牛與農夫

今日有人同我講牛同農夫的道理,有意思,有意思!
 
我唔要做一隻牛!
我起碼要做一個農夫!

2009年7月16日 星期四

買樓投資 - 人生中第3次買物業

2006-2008年基本上係努力工作儲彈藥的時侯,而我亦都係呢段時間結左婚。係呢段時間,扣除供樓、日常支出後,大約儲到30萬左右。
2008年頭,我哋見個樓市升到爸爸聲,諗住撘一次順風車,於是係2008年頭,同一個朋友每人夾25萬做首期,係葵芳地鐵站旁買左(應該係...追入左)一個160萬24年嘅舊樓!
呢次買樓係一個好好嘅經驗:


 
1.首先是買得太心急:呢個係一個連約的單位,仲要係摸上摸嘅,咁當然是無得樓啦。個租客簽左張退租協議書,話會係成交日期前搬出,但係結果遲左一個星期先搬走!加上摸上摸,搞到做按揭都幾麻煩!

2.都係太心急:心急嘅結果當然係高追拉,價錢都算係幾高!仲有因為我朋左當時太忙,買樓嘅過程佢係無參與過嘅,我淨係通過電話問佢﹕160萬買唔買,佢話OK,我咪簽臨約囉!
 
3.同人夾份買樓真係要講清楚:可能當初大家真係無講清楚,我朋友一心諗住短炒,而我就有長揸的準備。响個多月後,差不多要成交啦,個friend話想放左層樓,但係當時個市已經立立地,如果放嘅話,加埋雜費可能每人要蝕6、7萬!於是同老婆相量過後決定要埋個Friend果份。方法係老婆借私人貸款,我同個Friend上會(因為仲係同個Friend聯名嘅!),供就我哋自已供。然後再租左層樓出去幫補吓!


之後嘅野,下一篇再講!

2009年7月13日 星期一

樓巿投資 - 寫字樓

當時我地買入嘅寫字樓尺價唔使 2 千, 每月供款都唔使 6千,真係好過去租樓!
 
2005年開始,香港個經濟慢慢好轉。
2005年尾,我地嘅寫字樓尺價已經差不多 3 千,而當時我又甘岩等錢用,
於是就賣左個寫字樓,我同Partner每人賺左25萬左右,即合共50萬左右!
 
我地當時係甘想:
50萬大概等於5年嘅租金,況且樓價已升左甘多,應該無得再升太多掛?
 
可惜而家睇返轉頭,我地明顯是睇錯左,因為而家同一個寫字樓,
尺價已升至接近4千!
 
Anyway, 呢次是我買樓第一次賺錢!回報仲唔錯:
本金是幾萬(因有10萬係問屋企人借),賺25萬,回報係5倍!
 
待續....

2009年7月11日 星期六

樓巿投資 - 黑暗轉為光明

黑暗時候
2003 年後, 因為人工低, 加上供樓及雜費支出, 自己根本上係儲唔到錢!
自己層樓的估價又跌, 基本上係負資產!
但由於搬左出黎,又唔想搬返去同屋企人住,因為自由真係幾過引!
無辦法只有慳慳埋埋去供樓!
 
漸見光明
2004 年底, 漸漸覺得唔應該一世為其他人打工, 為乜要日做夜做, 受住氣甘幫人掙錢, 
自己就得一份人工, 根本付出同回報都唔成正比!
於是同個朋友夾份出黎開檔,  由於當時寫字樓的售價非常底, 
所以我地決定自己買寫字樓. 
但係因為2003-2004年自己根本儲唔到錢, 所以只有向屋企人借左10萬, 
係2005年頭, 同朋友用20萬首期買左個百鬆萬嘅OFFICE.

故事待續……

2009年7月10日 星期五

樓市投資 - 好文章3

我的两个朋友A和B,2000年前几乎同时来到深圳,家庭年收入基本相同,起点也基本相同,都是普通的工薪阶层。A和B在同一年同一小区置下了各自的第一套房产。
A从来没有考虑投资,为了减少银行贷款,选择10年按揭,全家人为还清房贷而努力,终于在07年的时候,无债一身轻!其房子的价值也过100W,终于成了百万富翁!之前哪里会想到啊.......
B却选择当初最长的还款周期,25年。自然月供少了很多了。在不影响生活质量的前提下,先后依靠银行贷款投资两套二手房,07年的牛市,房产市值超过300W,利润超过200W。
在同一拥有一套自住房的前提下,B比A多赚取了超过100W的财富!仅仅靠工资收入,普通人怎么能做得到?
如果是你,你会如何选择呢?这就是投资的魅力!
其中一個留言 :
楼主说得都对,可惜啊,很多人不是投资,而是投机!
从2000年到2007年,房价整体都处于上升通道中,“成功”的例子比比皆是。
如果是下降通道呢?我也举个例子吧,如果涉及个人隐私,请勿对号入座。
一个朋友,也是按照楼主的做法,07年在宝安购得两套住房,本想快进快出,结果被套牢。现在每月收入要付两套房的月供,还有个人在南山一套的房租,为了节省开支,只能住到宝安的一套房中,缺少装修资金,只能暂住毛胚房,简单处理一下厨房和厕所。绝对真实的故事。这就是投资的风险。
每个人都想成为时代的弄潮儿,每个人也都想成为股市中的赢家,可惜啊,能成功的有多少?
股市中经常有某某人在短短时间内资产从多少暴涨到多少,我从不怀疑案例的真实性,但是,那些更多的倾家荡产的投资者呢?谁去在意他们?
房市也一样,不可否认的是在上一波波澜壮阔的行情中,诞生了一批富豪。可惜啊,正是这些耀眼的案例让后续的人们前仆后继的去填补前人挖下的巨大陷阱,钱还是那么多钱,有人得到了,就会有人失去。
回覆:
你的案例不是没有,应该有一批这样的投机分子。
第一,其主要想法是,通过超短线获利。这种操作手法极容易忽视风险控制,有可能还会放大风险。把自己至于风险不可控的状况。前些时,新闻中报道的“断供”就属于这样典型的例子。为什么断供或者艰难地支撑月供?是自己的现金流出了问题!
第二,要保持现金流。所以我一再建议资金少的朋友投资二手房,就是为了通过收租来补充现金流。你的朋友在宝安投资遇挫,可以看到他事先完全缺乏有效评估。新房还是二手房?有没有考虑过出租?是否能够顺利出租?租金多少?等等。这种盲目的操作手法,又怎能算是投资呢?你说得对,这是投机!任何市场,投机至胜者,聊聊无几,折戟沉沙者,不乏其人!
06年上半年,楼市一片萧条。大家都在等当年8月1日国家出台的调控政策,所以,深圳楼市成交量急剧萎缩,大有楼市崩盘之势!有地产剑客以“速冻”来形容当初的市况。
当年,就在这寒风凛冽的夏天,有一个朋友买房做投资。看好一个单位,经过反复比较,最后确认成交。其实,其价格就是当时/当地的市场价而已。到了06年9月,市场回暖,价格也就扶摇直上了。首付10W的投资,一年的守候获得了30W的纯利润。戏曲性的是,当初的中介非常后悔,后悔自己没有买入。他为什么不买呢?
这就是我们大多数人的心态。你想,这个单位04年初价格低于06年约15W,他没有买,当年涨了约7W。05年房子又涨了近8W,他也没有买。06年他会买吗?一定不会!从心里上讲,他是很难接受的!假如是你,你能够接受吗???你会怎么做呢?
可是我的朋友不同,过去的故事他不了解!他看到的是后来的房价趋势,判断准确而又没有心理障碍,所以,他获利了。
古语有云“物依稀为贵”。楼市也一样。越是稀缺的资源,其价格越高,财富增长的概率/速度也就越高。
对于同一地区,什么样的物业才算是楼市的稀缺资源呢?大家不能想到:别墅、复式、地理位置优越、环境好等等。如果你资金雄厚,当然选择前者。如果你资金有限,你可以考虑后者。如果要出租,优选选择地段好/较好,交通方便的物业。要知道,好地段/交通方便的物业永远受租客的欢迎,租金也可观的多。比如,在西丽片区,同样价值100W的房子,可能只有2000-2500元.月,而在福田区,可能在3000-3500元/月。
所以,永远不要拿龙岗的价格和深圳中心区比较,因为他们根本没有可比性!同样,也不要拿长沙、武汉的房子和深圳比。它们根本不属于同一个层次的。

樓市投資 - 好文章2

第一,了解中长期经济走势。简单来说,你认为10年后我们社会的生活质量是提高还是降低?房子作为一种金融产品,不可能脱离经济面而独自运行的。20年以后呢?如果你认为发展是向上的,你们你就要坚定你的信心,否则,乘早远离。不否认,我坚定地认为楼市是长期向好的。从经济发展的规律来说,周边有很多的例子,如台湾、香港、新加坡、日本、韩国等待。
不要轻易相信所谓的经济学家/专业人士的言论,他们都是利益集团的代言人。我基本上不太相信他们的研究。你要相信,你的判断和他们比起来并不差,他们也是凡人,没有独立人格,发表言论是他们的工作而已。
第二,贷款周期的选择。很多人在向银行贷款的时候,总是尽可能选择短的贷款年限。我们可以理解是为了少向银行交点利息。因为选择30年和10年的还款周期,贷款利息确实相差很远。
可是,作为投资,这样的选择就是非常不恰当的了。你我都不会认为,你的投资期会如此长。再说,投资的主要收益是来源于房价的上涨,房价上涨10%所带给你的投资回报远远大于你付给银行的利息。所以,建议你选择你能够得到的最长的还款年限,减少月供。月供的减少有利于你保持较好的现金流。所有断供的案例,都是现金流出现了问题,这和经营企业是相同的道理。

第三,月供和租金。大家都知道,月供中一部分是本金,一部分是银行利息。假设你投资的是二手房,那就尽快出租吧。
简单地测算,租金大于月供中的利息部分,就是很划算的投资了。不要一味地最求租金大于月供。要知道,租金大于利息,就意味着是你的租客在帮你还利息。等同于你获得了政府的无息贷款,应该偷着乐了。

第四,投资理念决定了你的财富多少。作为大多数工薪阶层来说,有一份稳定的工作,日子也过的去。但是要记住的是,工资收入只能够保持你日常生活,不足以给你带来更多的财富。大集团/公司的高管层,收入自然很高,但是这样的职位太少,你我都很难有这样的机会。还是不要做这样的梦想了。
结合你的实际情况,立足投资,以获取额外回报应该是你正确的选择。只有投资,才是你获得财富超长增长的唯一途径。长期坚持投资,若干年后,一旦成功将使你的财富迅速增长。相信,在你的周围,不乏这样的例子。你认为他们成功的诀窍在哪里呢?你的问题又出现在哪里?所以,观念是很重要的。落伍了,就赶紧更新吧。如果,有朋友能够从我的建议中得到启发,并且获得成功,也就不枉我深夜码这么多字了。希望如此!
第五,买卖的时间点。如果你总期望在市场最低点买入,在最高点卖出,建议你不要做任何投资。因为你我都很难具备这样的水准。市场不为你所控,你只是顺势而为,所以落后/提前与市场变化是必然的。在相对低点买入即可,卖出则看你是短期行为还是中长期行为了。何谓相对低点?前面已经提到,在市场偏冷的时候,就是最佳买入点了。成交量萎缩,必然导致价格下降或停顿。不要总是和N年前的价格去对比,这样你的心态就坏了。这时候,是很多因素同时对你起作用,就看你的判断力和定性了。

第六,投资是你自己和自己博弈的过程,控制自己的“心魔”最重要。
其实,很多人多多少少是懂得投资的,也明白上面所说的原则,对大势的判断也没有问题。可是,到了实际操作,就是另外一件事了。对于投资的本质来说,是博取超额利益。其前提是:不要因为你的投资而严重影响你的生活质量,包括你的物质质量和精神质量。
如果你的投资超越你的实际能力,必然要导致你生活质量的严重下降,这是得不偿失的,也不值得提倡。更严重的是,你会因为暂时的价格波动悲喜,导致精神上的压力,这样的投资何能长久?又怎么能获取你所期望的收益?
所以说,投资是你和你自己的战斗。在你觉得判断正确的前提下,根据上述原则进行操作,你就成功了一半。

第七,坚持利益最大化的原则。
前文提到,到勇于/善于利用“外资”,也就是银行贷款。房子是一种特殊的商品,具备非流动性、稀缺性、不可复制性等有别于其他商品的特殊性,并兼备居住和资产保值之功能,在通货膨胀阶段,表现尤其明显。对于这种独特的商品,或者我们将它视为特别的资源,要尽自己最大的能力去拥有这些额外的资源,这样,你就拥有了财富增长的机会。记住,你的自住房,只要是你还住着,就没有什么财富价值的。

后面,我将介绍几个典型的例子。你可以对比一下你周围,一定能够找到共鸣的。

樓市投資 - 好文章1

房市,简单理解为房地产市场。既然是市场经济的一部分,也就有市场的规律,有涨也有跌,犹如股市。但是,股票你可以不买,而房子作为生活的必要条件,迟早你会买。因而房子兼有自主、投资两方面的功能,既满足生活需要,也是资产保值的重要途径。然而,投资房市,领悟以下几个方面,你就能够掌握主动权了。

首先,你对未来是否充满信心。如果你是一个悲观主义者,趁早远离。否则,即使你不崩溃,也会让你寝食难安,影响你的生活质量。所以,欲投资房市,你必须对你的长远未来抱有信心。当然,短期的挫折时可以忽略的。这是前提条件之一;

其次,你要深刻理会什么是“舍得”。现有“舍”,后才有“得”。好好体会中国文化的博大精深吧。既然是投资,存在风险也就是必然的。风险越大,汇报也就越高。所以,在你想有所获得之前,必须有舍弃的思想准备。你想获得多大的回报取决与你能够舍去多少。当然,要做到这点,还真不容易啊。这是前提条件之二;

第三,在合适的时候入市。值得你思考的是,为什么财富永远掌握在少数人手里?为什么我们总是在后悔之前所犯的错误?原因其实很简单,不要想的太复杂!一是,永远走在别人前面。简单地说,是要在大家都不买的时候,你就可以考虑去买!而市场热起来了,你就要离场观望。这就是要跳出绝大多数人的思维模式,简单吧?二是,要勇于付出行动,想好了就执行!我有个朋友,由于孩子上学的需要考虑换房,从03年开始看房,直到07年市场高度灼热还没有买!总想着,这个面积/地段的房子前一年要便宜20W,心有不甘哪?结果呢,大家可以想得到的。
第四,善于利用贷款。贷款的优势是利用“外资”,做到以小博大,有四两拨千斤的效果。比如,你手头有50W现金,我们分别来看看全额付款和银行贷款所带来的风险和收益。
A。全额付款。买入价值50W的房子,面积约在40平左右。无还贷压力,风险小。当房价上涨1000元/平时,获利4W,8%左右。
B。银行贷款。首付三成,可以买入两套总价值月140W的房子,面积总和月110平。风险是还贷压力大。当房价上涨1000元/平时,获利月11W,22%。高风险,高收益充分体现。当然,风险控制是很重要的,后面会讲到。
第五,地段选择。房子的价值体现有很多方面,但是最最重要的是地段。选择好的地段可以规避风险,获取较大利益。你可以看看,从去年房价下跌到今年止跌反弹,深圳市中心区的房价跌了多少?而很多人,为了贪图便宜,远赴中山、惠州投资房子,是极不可取的做法。地段偏远如斯,何来人气?没有人气,何来财气??对大多数普通投资者来说,宁要鸡头,不要凤尾的做法是不适合房市投资的,要反其道而行之。需要牢记的是,你是在投资,获取利益是第一宗旨!
第六,确定你的投资周期。楼上如股市,有超短线的,也有做中线的,还有做长线的。遇到好的机会,做短线未尝不可。买卖不超过1年,短平快。但我以为,做中长线3-5年较为合适。如果你资金充裕,做长线获利最丰。尤其在现阶段的中国,更是如此!
第七,新房还是二手房?这取决与你的资本。对大多数工薪阶层来说,我建议选择二手房进行投资。现价段的新房,交房期至少1年,如果是毛坯房,为了出租你还得装修等等,这期间,需要你不断投入你有限的资金,也侵蚀了你的回报率。选择二手房的好处是,签订合同即可收房。出租方便迅速,资金投入少。
第八,现金流很重要!投资就如同投资企业一样,要保持足够的现金流,否则,你的投资不能长久。这也是为什么建议普通工薪阶层优先考虑投资二手房。二手房的好处是可以立即收租。租金收入和月供之差,就需要你付出的现金了。当然,你可能还有一份工作收入。
保持一定得现金流,能够在必要的时候,及时支付月供。否则,当出现风险的时候,你就可能被迫断供,这样很不好!因为,银行里个人信用是全国联网的,将来还会延伸到你生活得方方面面。我们不希望有污点。一旦有污点,后续的贷款很麻烦。要知道,你要经常向银行贷款的。并且,随着你贷款次数/金额的增加,你的信用越好。从来不向银行贷款的人,是没有多少信用的........所以,不要害怕向银行贷款,因为你在帮银行赚钱啊。
以上是投资楼市的八项基本原则。是不是很简单?但是,实际执行,完全取决与你当时的思维状况和判断。所以,往往看似简单的原则不一定能够使你付出正确的行动。于是,我们常常会后悔当初!
后面,还会给你几点建议,希望对你有帮助。

2009年6月28日 星期日

買樓有用資料

物 業 質 素 向 來 是 業 主 關 切 的 問 題 , 不 論 是 剛 入 伙 的 一 手 物 業 或 是 高 樓 齡 的 二 手 單 位 , 在 收 樓 或 睇 樓 時 都 必 須 仔 細 檢 驗 , 稍 一 不 慎 可 嚴 重 影 響 日 後 居 住 環 境 。 為 避 免 甩 漏 , 今 期 特 別 請 來 驗 樓 師教路 , 破 解 驗 樓 時 需 要 份 外 留 神 的 10 大 事 項 。

新 樓 靠 保 養 期 執 漏
收 樓 後 需 要 執 漏 情 況 不 絕 於 耳 , 源 於 業 主 未 有 好 好 驗 收 單 位 , 驗 樓 師 詹 濟 南 提 醒 , 驗 樓 及 睇 樓 時 不 防 「 多 手 」 查 驗 , 可 盡 量 減 低 收 樓 後 的 維 修 問 題 。 不 少 新 盤 買 家 未 能 事 前 睇 現 樓 , 收 樓 時 必 須 檢 查 現 樓 是 否 符 合 售 樓 書 內 列 明 的 交 樓 質 素 , 由 於 容 易 掛 一 漏 萬 , 建 議 事 前 列 出 備 忘 清 單 逐 一 檢 查 , 若 有 不 符 或 甩 漏 , 可 向 發 展 商 提 交 損 壞 報 告 表 , 驗 樓 期 過 後 , 亦 可 在 保 養 期 內 要 求 發 展 商 進 行 維 修 , 保 養 期 一 般 為 半 年 至 1 年 。

二 手 交 易 後 難 追 究


驗 樓 時 可 借 助 鏡 、 水 平 尺 等 工 具 方 便 檢 查 單 位 。


「 二 手 單 位 有 一 定 的 樓 齡 , 買 樓 前 需 要 更 用 心 檢 查 , 檢 查 項 目 與 新 盤 相 若 , 特 別 需 要 注 意 結 構 性 問 題 , 如 有 否 鋼 筋 外 露 、 鋁 窗 是 否 需 要 更 換 等 。 此 外 , 最 大 分 別 是 交 樓 後 才 發 現 單 位 問 題 , 買 方 難 以 向 賣 方 索 償 。 因 此 睇 樓 時 便 需 要 視 察 有 沒 有 報 漏 問 題 , 甚 至 應 不 怕 麻 煩 查 問 管 理 處 , 該 單 位 及 鄰 近 單 位 有 否 漏 水 投 訴 及 維 修 紀 錄 , 若 可 在 雨 天 驗 樓 效 果 更 佳 。 」 詹 濟 南 說 。 此 外 , 若 單 位 連 裝 修 及 家 具 電 器 一 併 出 售 , 買 家 在 簽 署 臨 時 合 約 要 列 清 楚 電 器 、 家 具 的 清 單 等 , 方 便 收 樓 點 算 。

第 1 招   地 板 變 色 有 漏 水



漏 水 問 題 最 常 見 出 現 於 牆 身 、 地 板 、 窗 台 及 天 花 板 等 位 置 , 須 注 意 是 否 有 水 績。 驗 樓 師 詹 濟 南 說 ﹕ 「 如 牆 身 出 現 水績 , 甚 至 油 漆 剝 落 , 必 須 了 解 根 源 所 在 , 若 牆 後 是 浴 缸 的 話 , 便 有 可 能 是 浴 缸 漏 水 ; 如 天 花 滲 水 鋼 筋 被 蝕 , 會 發 黃 變 啡 , 可 從 天 花 看 到 績 ; 若 木 地 板 滲 水 或 曾 水 浸 , 則 會 脹 起 或 變 深 色 。 」 另 一 方 面 , 一 般 浴 缸 漏 水 難 憑 外 觀 判 斷 , 最 易 出 事 在 缸 邊 兩 個 角 位 , 首 要 確 保 防 水 層 穩 妥 未 有 滲 水 情 況 。

第 2 招   借 鏡 驗 明 窗 鉸 螺 絲



 
鋁 窗 令 人 最 頭 痛 的 就 是 滲 水 問 題 , 驗 樓 時 須 每 隻 窗 戶 仔 細 查 看 鉸 柄 、 上 下 窗 鉸 的 3 粒 螺 絲 是 否 鑲 嵌 定 位 、 有 否 變 形 不 穩 、 防 水 膠 有 否 出 現 披 口 問 題 。 其 中 最 容 易 忽 略 的 是 檢 查 底 部 的 拉 釘 , 可 借 助 鏡 子 了 解 鉸 底 有 否 刮 蝕 及 出 現 氧 化 。

第 3 招   磚 牆 空 心 易 剝 落




詹 濟 南 路 , 莫 以 為 牆 身 瓷 磚 外 表 企 理 便 可 , 更 應 細 心 敲 打 每 塊 瓷 磚 及 牆 身 , 敲 打 聲 音 較 響 亮 的 部 份 , 有 可 能 出 現 結 構 性 問 題 , 表 示 批 盪 有 剝 落 或 鬆 脫 可 能 , 須 盡 快 更 換 。

第 4 招   載 滿 水 試 水 力




另 一 方 面 , 想 了 解 坐 、 洗 碗 盆 及 洗 滌 盆 的 去 水 能 力 , 可 先 塞 住 去 水 位 及 儲 滿 水 , 然 後 放 水 觀 察 排 水 能 力 、 盆 底 水 喉 有 否 出 現 谷 水 爆 喉 的 情 況 及 按 下 坐 水 掣 , 了 解 水 力 會 否 過 強 , 造 成 水 花 四 濺 。

第 5 招   露 台 斜 水



測 試 地 板 平 衡 , 除 了 用 平 水 尺 外 , 簡 單 放 一 粒 波 子 在 地 上 即 可 , 滾 動 代 表 不 平 ; 但 若 放 在 特 別 需 要 去 水 的 浴 室 、 廚 房 及 露 台 , 波 子 不 動 或 不 是 滾 向 去 水 位 , 則 設 計 有 問 題 , 積 水 難 流 走 。 另 可 在 去 水 位 倒 水 斜 水 , 地 面 若 積 水 , 要 檢 查 去 水 位 有 否 淤 塞 。

第 6 招   牆 身 裂 紋 可 惡 化



檢 查 天 花 、 牆 身 時 , 須 觀 察 批 盪 是 否 緊 貼 牆 身 、 有 否 甩 漆 、 起 水 泡 、 水 績及 出 現 裂 紋 等 , 尤 其 要 留 意 窗 戶 旁 邊 及 鄰 近 廚 浴 喉 管 的 牆 身 , 雨 水 隨 時 會 由 牆 身 裂 紋 滲 入 , 惡 化 可 滲 進 地 腳 線 及 地 板 。

第 7 招   門 縫 影 響 耐 用 性




嘗 試 關 上 大 門 及 房 門 , 檢 查 門 鎖 會 否 過 緊 、 過 鬆 及 損 壞 , 門 框 有 否 傾 斜 不 平 衡 的 情 況 , 傾 斜 有 可 能 造 成 明 顯 門 縫 , 引 致 門 與 門 鉸 出 現 磨 蝕 刮 花 , 影 響 耐 用 性 。

第 8 招   鎖 緊 抽 氣 扇

 

廚 櫃 組 合 間 隔 較 多 , 應 檢 查 一 下 櫃 門 、 層 托 板 、 托 孔 的 充 足 承 托 力 , 「 不 少 買 家 驗 樓 時 會 疏 忽 檢 查 抽 氣 扇 , 一 般 抽 氣 扇 會 鎖 緊 在 玻 璃 上 , 可 輕 易 翻 開 表 示 安 裝 未 完 善 , 曾 有 一 名 業 主 因 未 有 檢 查 抽 氣 扇 , 於 打 風 時 整 個 抽 氣 扇 鬆 脫 吹 回 屋 內 。 」

第 9 招   冷 氣 機 外 框 滲 水

檢 查 每 台 冷 氣 機 窗 外 框 的 防 水 膠 邊 , 若 膠 邊 出 現 小 孔 框 夾 有 隙 , 可 能 造 成 滲 水 入 屋 。 此 外 , 驗 樓 時 預 先 準 備 一 個 LCD 插 蘇 可 測 試 每 個 插 頭 是 否 有 電 , 尤 其 適 用 於 化 妝 樓 或 新 樓 , 因 為 有 不 少 插 頭 會 有 插 蘇 不 能 插 入 或 未 通 電 的 情 況 。

第 10 招   玻 璃 有 氣 泡 易 爆 裂

窗 戶 玻 璃 如 出 現 氣 泡 的 狀 況 , 要 盡 快 更 換 , 因 為 玻 璃 受 到 太 陽 照 射 , 出 現 熱 脹 冷 縮 的 現 象 , 有 可 能 出 現 爆 裂 , 買 家 可 通 知 發 展 商 或 與 原 業 主 商 討 更 換 。 此 外 , 玻 璃 出 現 刮 花 、 崩 裂 亦 須 盡 快 更 換 。

買樓投資 - 買入之後

其實當時我並無買樓自住嘅需要, 因為我當時係同居企人一齊住係公屋的。

買入之後的一年, 因為新樓唔想卑人住過, 所以間屋係掉空左係度, 宜家唸返轉頭, 真係有D浪費!

當時首置貸款3年後先開始還, 因此淨係要還銀行果70%貸款, 每月供8000左右,
加埋管理費等等約每月9千至1萬, 如果租左出去, 起碼每年都有返幾萬蚊收返!
過左1年左右, 因為自己都想享受下自由, 於是自己搬左入去住, 原來自己1個人住係會多左好多雜費!

好境不常, 2003 年左右香港經濟之差大家有目共睹, 自己因某D原因冇做原本份2萬幾蚊嘅工,找左幾個月,找到一份萬六左右嘅工, 又要開始還首置嘅每月3千蚊, 就甘開始捱左2年左右最艱苦嘅日子!

2009年6月12日 星期五

樓市投資 - 由零開始

回想2001年時, 27歲, 自已仍是一個窮小子。
人工剛好2萬, 並無任何積蓄(10萬以下)。
當時政府有個首置計劃, 單身月入不可超過2萬,可以用2厘借30萬。
剛好市區有個單幢樓新盤開售, 用HSBC按揭可以有15%現金 rebate.
於是膽粗粗用左幾萬銀加30萬首置, 買入左自己人生嘅第一層樓!
條數係咁計嘅:
   樓價 : 184萬 , 30% 首期要55萬, 借七成是129萬,
   現金回增是15%是19萬, 加首置30萬, 加自己8萬左右, 就係咁上左車啦!
..........
但係認真黑仔, 簽左約唔夠一個月, 就爆單911事件出嚟, 唔使講大家都知之後個經濟係點啦!