買樓8大誤解

網上找到的，大家點睇？
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打
2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

工程進行中

由2009年開始寫BLOG，不經不覺已經3年了，正所謂物以類聚，自己大部份的BLOG友都是以財務自由為目標。
大家各施各法，有的買樓收租，有的累積股票收息，有的用定期、債券收息。
但萬變不離其終，都是以累積會產生現金流的資產，以達到財務自由之目標。

個人投資方面，自今年初將大部份物業吐現後，已經投入股票中。

可惜出售物業時間太早，價錢較低！而投入股票時間亦太早，價錢太高，現時差不多所有股票坐艇中！ 雖然如此，但自我感覺仍然良好！因心想物業投資仍有收穫，好在仍然有自住物業在手（雖然仍有按揭，及並非貴重物業），仍算是一隻有殼蝸牛！
手上還有半個自用寫字樓、半個出租寫字樓（雖然租金少得可憐，但勝在沒有按揭）、及1/3個大陸物業（可能出售，因管理不便）。

雖然股票坐艇，但亦帶給我可觀之股息收入。現時不太介意股價之上落，反而著重股息之增減。

個人投資取向開始傾向保守： 盡量減少杠杆，因去年杠杆太大而被迫止蝕，損失不小。年初出售物業其中部份原因亦是希望減少借貸！而之後投入股票便是以實錢為主。 心態是以防守為主，就算市況再好似去年急跌，亦應不能迫我出局！

多得大家的共同目標，行動上、心理上的支持，經過幾年努力，水源正在增長中，雖然工程仍在進行中，但我仍然樂在其中！

大家一齊努力吧！

李嘉誠給年青商人的98條忠告-3/3

有好野唔好收埋，大家分享。
細心閱讀，內裹有很多智慧、做人道理、及李氐之為人想法。
給懂得欣賞而非妒忌或火遮眼之人：

67.忠告：在看蘇東坡的故事後，就知道什麽叫無故受傷害。蘇東坡沒有野心，但就是給人陷害，他弟弟說得對：“我哥哥錯在出名，錯在出高調。”這個真是很無奈的過失。

68.忠告：年輕時我表面謙虛，其實我內心很驕傲。為什麽驕傲呢？因為同事們去玩的時候，我去求學問；他們每天保持原狀，而自己的學問日漸提高。

69.忠告：我這棵小樹是從沙石風雨中長出來的，你們可以去山上試試，由沙石長出來的小樹，要拔去是多麽的費力啊！但從石縫裏長出來的小樹，則更富有生命力。

70.忠告：科技世界深如海，正如曾國藩所說的，必須“有智、有識”，當你懂得一門技藝，並引以為榮，便愈知道深如海，而我根本未到深如海的境界，我只知道別人走快我們幾十年，我們現在才起步追，有很多東西要學習。

71.忠告：無論何種行業，你越拼搏，失敗的可能性越大，但是你有知識，沒有資金的話，小小的付出就能夠有回報，並且很可能達到成功。

72.忠告：從前經商，只要有些計謀，敏捷迅速，就可以成功；可現在的企業家，還必須要有相當豐富的知識資產，對於國內外的地理、風俗、人情、市場調查、會計統計等都非常熟悉不可。

73.忠告：一個人憑己的經驗得出的結論當然是最好，但是時間就浪費得多了，如果能將書本知識和實際工作結合起來，那才是最好的。

74.忠告：下一個世紀的企業家將和我完全不同，因新世紀企業家的成功取決於科技和知識，而不是錢。

75.忠告：作為父母，讓孩子在十五六歲就遠離家鄉，遠離親人，只身到外面去求學深造，當然是有些於心不忍，但是為了他們的將來，就是再不忍心也要忍心。

76.忠告：如果在竞争中，你输了，那么你输在时间；反之，你赢了，也赢在时间。

77.忠告：世界上並非每一件事情，都是金錢可以解決的，但是確實有很多事情需要金錢才能解決。

78.忠告：我的錢來自社會，也應該用於社會，我已不再需要更多的錢，我賺錢不是只為了自己。為了公司，為了股東，也為了替社會多做些公益事業，把多余的錢分給那些殘疾及貧困的人。

79.忠告：萬一真的失敗了，也不必怨恨，慢慢圖謀東山再起的機會，只要一息尚存，仍有作最後決戰的本錢。

80.忠告：一個人除了賺錢滿足自己的成就感之外，就是為了讓自己生活得更好一點，如果只顧賺錢，並賠上自己的健康，那是不值得的。

81.忠告：做事投入是十分重要的。你對你的事業有興趣，你的工作一定會做得好。

82.忠告：盡量擠出時間使自己得到良好的休息。只有得到良好的休息，才會有充沛、旺盛的精力去面對突如其來發生的各種事情。

83.忠告：衣服和鞋子是什麽牌子，我都不怎麽講究。一套西裝穿十年八年是很平常的事。我的皮鞋十雙有五雙是舊的。皮鞋壞了，扔掉太可惜，補好了照樣可以穿。我手上戴的手表，也是普通的，已經用了好多年。

84.忠告：我覺得一家幸福是最緊要，生意起跌是小事。生意今日起，明日跌，一家人開心最緊要。

85.忠告：商業的存在除了創造繁榮和就業，最大作用是服務人類的需要。企業是為股東謀取利潤的，但應該堅持固定文化，這裏經營的其中一項成就，是企業長遠發展最好的途徑。

86.忠告：為了適應時代發展變化的需要，也為了企業自身的生存和發展，企業必須以市場為導向、以創新為手段、以效率為核心，重建企業形象。

87.忠告：我們長江要生存，就得要競爭；要競爭，就必須有好的質量。只有保證質量，才能保證信譽，才能保證長江的發展壯大。

88.忠告：我對自己有一個約束，並非所有賺錢的生意都做。有些生意，給多少錢讓我賺，我都不賺……有些生意，已經知道是對人有害，就算社會容許做，我都不做。

89.忠告：領導全心協力投入熱誠，是企業最大的鼓動力。與員工互動溝通，對同事尊重，才可建立團隊精神。人才難求，對具備創意、膽識及謹慎態度的同事，應給予良好的報酬和顯示明確的前途。

90.忠告：對一個職工，如果他平時馬馬虎虎，我會十分生氣，一定會批評，但他有時做錯事，你應該給他機會去改正。

91.忠告：大部分的人都有部分長處部分短處，好像大象食量以鬥計，螞蟻一小勺便足夠。各盡所能，各得所需，以量才而用為原則；又像一部機器，假如主要的機件需要用五百匹馬力去發動，雖然半匹馬力與五匹馬力相比是小得多，但也能發揮其一部分作用。

92.忠告：中國古人講：“萬變不離其宗。”這個“宗”就是指“合乎實際情況，合乎道理”。變是一定要變的，這個世界本來就是豐富多彩的，千變萬化的。

93.忠告：要給員工好的待遇及前途，讓他們有受重視的感覺。當然，還要有良好的監督和制衡制度，不然山高皇帝遠，一個好人也會變壞。

94.忠告：雖然老板受到的壓力較大，但是做老板所賺的錢，已經多過員工很多，所以我事事總不忘提醒自己，要多為員工考慮，讓他們得到應得的利益。

95.忠告：我認為要像西方那樣，有制度且比較進取，用兩種方式來做，而不是全盤西化或是全盤儒家。儒家有它的好處，也有它的短處，儒家在進取方面是很不夠的。

96.忠告：一間小的家庭式公司要一手一腳去做，得當公司發展大子，便要讓員工有歸屬感，令他們感到安心，這是十分重要的。管理之道，簡單來說是知人善任，但在原則上一定要令他們有歸屬感，要他們喜歡你.

97.忠告：只有博大的胸襟，自己才不會那麽驕傲，不會認為自己樣樣出眾，承認其他人的長處，得到他人的幫助，這便是古人所說的“有容乃大”的道理。

98.忠告：凡事都留個余地，因為人是人，人不是神，不免有錯處，可以原諒人的地方，就原諒人。

完